路線価 (2023) 北海道札幌市中央区南1条西4-1-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区南１条西４丁目１番１外
価格時点	2023 年
駅名	大通駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,309万1,760 円
1平米当たり	1平米 396万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,983万6,000 円 1平米 600万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,983万6,000 円／坪 1平米 600万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は駅前通及び大通地区を中心とした高度商業地域。主たる需要者は高い資金調達力を有する法人投資家や事業会社等が中心。令和３年１２月当該地域を含む大通Ｔゾーン札幌駅前通地区地区計画が都市計画決定され一定条件の下で容積率が１２００％に緩和され更なる高度利用が可能となった。新型コロナウイルス感染症による行動制限が緩和され人流回復により商業施設の売上高は回復傾向にある。取引形態が様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、中央区大通地区及び札幌駅前地区を中心とした高度商業地域一円。需要者の中心は、不動産投資法人、大手デベロッパー等で把握。駅前大通沿いを中心に再開発やビル建替が多く、地区計画の決定により更なる発展が期待。コロナ禍で減少した来街者も増加傾向で、百貨店販売額もコロナ前には及ばないものの回復傾向。金融政策の変更等による今後の不動産市場の動向に注視を要す。中心となる価格帯は、街路や画地規模によって様々であり把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実に市場で発生した取引事例を価格判定の基礎としており実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格で投資採算性を反映した価格である。高度商業地域として熟成度の高い当該地域周辺では、供給が極めて限定的であるため収益性に基づく価格よりも高位で市場で取引される傾向にある市場特性を考慮のうえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地からの規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、代替競争関係にある地域に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。収益価格は、地価に見合った賃料形成がなされておらず、低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大通駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	445.3 坪 (1472 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層の百貨店、店舗ビルが建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区南１条西４丁目１番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	30 m
南	30 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	50 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高層店舗が建ち並ぶ商業地域。地区計画により一定条件のもと容積率の最高限度が１２００％に変更され更なる高度利用が可能となった。今後は街並み更新により札幌を代表する商業地域として熟成度を高めると予測する。 (2)市内中心高度商業地域で、大通Ｔゾーン札幌駅前通地区地区計画により更なる高度利用が期待される。来街者も増加傾向にあり、一層の商況回復も見込まれる。金融政策変更等による今後の不動産市場の動向に注視すべき。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,016万6,600 円 1平米 610万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,043万1,080 円 1平米 618万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,016万6,600円 1平米 610万円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2022年	1坪 1,834万8,300円 1平米 555万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,043万1,080円 1平米 618万円
前年から次年への変動率 8.1 ％
2019年	1坪 1,834万8,300円 1平米 555万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。 (2)駅前大通沿いを中心に再開発やビル建替があり発展性は高く、来街者も回復傾向。年末に日銀は事実上の利上げとも見られる金融政策の変更を行った。
地域要因
(1)令和３年１２月に地区計画が指定され、一定条件のもとで容積率の最高限度が１２００％に変更された。老朽化店舗ビル等では建替が進められている。 (2)令和３年の大通Ｔゾーン札幌駅前通地区地区計画の決定により建築物の容積率の最高限度が上昇した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南１条西４丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	432万445 円／平米 1,428万3,391 円／坪
推定価格 平米 坪	418万5,814 円／平米 1,383万8,301 円／坪
標準価格 平米 坪	558万8,537 円／平米 1,847万5,703 円／坪
査定価格 平米 坪	626万 円／平米 2,069万5,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南１条西４丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	288万4,074 円／平米 953万4,749 円／坪
推定価格 平米 坪	266万7,107 円／平米 881万7,456 円／坪
標準価格 平米 坪	519万9,039 円／平米 1,718万8,023 円／坪
査定価格 平米 坪	582万 円／平米 1,924万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南１条西４丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	650万4,767 円／平米 2,150万4,760 円／坪
推定価格 平米 坪	600万8,039 円／平米 1,986万2,577 円／坪
標準価格 平米 坪	585万87 円／平米 1,934万388 円／坪
査定価格 平米 坪	655万 円／平米 2,165万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1050 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南１条西４丁目１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	340万7,083 円／平米 1,126万3,816 円／坪
推定価格 平米 坪	370万3,052 円／平米 1,224万2,290 円／坪
標準価格 平米 坪	519万3,621 円／平米 1,717万111 円／坪
査定価格 平米 坪	582万 円／平米 1,924万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	19.9 m
側道方位2	北
側道幅員2	10.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情