路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北1条西7-3-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北１条西７丁目３番３外
価格時点	2023 年
駅名	大通駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 231万4,200 円
1平米当たり	1平米 70万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	14億5,000万 円 (1407 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円 1平米 103万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	14億8,000万 円 (1407 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 347万1,300 円／坪 1平米 105万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌市中心部周辺の高度・準高度商業地域一円。需要者は収益物件、マンション用地を目的とする大手企業や大手不動産業者等が中心である。新型コロナによる行動制限緩和もあり商業地需要は堅調で、近隣地域は地下鉄大通駅徒歩圏の立地性から収益物件やマンション用地需要は底堅い。土地供給が少ないため取引は少ないが投資意欲は高い地域で、地価も上昇傾向が続いている。需要の中心は用途・規模により一定しておらず総額の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は札幌都心部の準高度商業地を中心とする圏域である。需要の中心は主として、投資目的で不動産の取得を検討している大手企業や不動産業者で、札幌市外からも参入している。都心部は再開発計画が活況で需要は強く、ホテル計画もポストコロナを見据えて進捗中である。土地取引価格水準は坪当たり３５０万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地下鉄大通駅徒歩圏の商業地域であり収益性を特に重視すべきであるが、競争力の関係、地価・建築費の高騰等の影響から土地建物の総額に見合う賃料設定が出来なかったため収益価格は低位に求められたと判断される。比準価格は売買市場の実勢を反映した価格と認められる。本件においては市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討結果をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近時の商業地の更地売買が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと判断される事例等からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、想定要素はあるものの投資採算性を反映した価格である。本件においては両試算価格の性格・精度、資料の信頼性等を総合的に勘案し、比準価格をやや重視し、収益価格も十分考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	大通駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	425.6 坪 (1407 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが集まる国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区北１条西７丁目３番３外
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	70 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	28 m
面積	1400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。地下鉄大通駅徒歩圏で需要は強く、新型コロナの行動制限緩和等もあり地価は上昇傾向が続くと予測される。 (2)官公庁にもほど近い都心部の準高度商業地域で、中心市街地における再開発計画が活発であることから、建替え等に伴うオフィス需要は依然として強く、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 353万7,420 円 1平米 107万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 7.5 ％
2022年	1坪 316万7,148円 1平米 95万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 353万7,420円 1平米 107万円
前年から次年への変動率 9.6 ％
2019年	1坪 316万7,148円 1平米 95万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部周辺の商業地は、新型コロナの行動制限緩和やビル建替え需要、容積率の有効利用が可能等から収益物件、マンション用地需要が堅調である。 (2)為替、金利条件やコロナ禍等の影響も懸念されるが、新幹線駅開業等を睨んで再開発計画が進んでおり、商業地全体としては地価は上昇基調である。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はない。地下鉄大通駅徒歩圏であり収益物件、マンション用地需要は根強く、地価も昨年より上昇率がやや拡大した。 (2)事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、コロナ禍等による経済活動の停滞からも脱局傾向で、事務所需要も堅調であることから相応の需要が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西７丁目３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	86万9,636 円／平米 287万5,017 円／坪
推定価格 平米 坪	137万2,130 円／平米 453万6,262 円／坪
標準価格 平米 坪	99万7,913 円／平米 329万9,100 円／坪
査定価格 平米 坪	110万 円／平米 363万6,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	56.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西７丁目３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万857 円／平米 208万5,613 円／坪
推定価格 平米 坪	61万7,512 円／平米 204万1,495 円／坪
標準価格 平米 坪	117万1,750 円／平米 387万3,806 円／坪
査定価格 平米 坪	129万 円／平米 426万4,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西７丁目３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万8,817 円／平米 201万2,749 円／坪
推定価格 平米 坪	63万734 円／平米 208万5,207 円／坪
標準価格 平米 坪	93万4,421 円／平米 308万9,196 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西７丁目３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	143万4,836 円／平米 474万3,568 円／坪
推定価格 平米 坪	145万4,924 円／平米 480万9,979 円／坪
標準価格 平米 坪	97万2,543 円／平米 321万5,227 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北１条西７丁目３番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	50万2,933 円／平米 166万2,696 円／坪
推定価格 平米 坪	50万9,220 円／平米 168万3,481 円／坪
標準価格 平米 坪	92万5,855 円／平米 306万877 円／坪
査定価格 平米 坪	102万 円／平米 337万2,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情