路線価 (2023) 北海道札幌市中央区大通西14-1-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外
価格時点	2023 年
駅名	西１１丁目駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億8,400万 円 (384 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 244万6,440 円 1平米 74万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億8,400万 円 (384 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 244万6,440 円／坪 1平米 74万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄西１１丁目駅周辺を主に中央区の地下鉄駅徒歩圏を中心とした商業地域一円。需要者は自己利用の事務所等を目的とする法人、投資用物件、マンション用地目的の不動産業者が主である。新型コロナの行動制限緩和で商業地需要の回復が窺える中、近隣地域は地下鉄西１１丁目駅徒歩圏の大通沿いで自己利用及び投資物件、マンション用地とも需要は堅調で、地価上昇が続いている。需要の中心は用途・規模により一定しておらず特定はし難い。 (2) 同一需給圏は、都心周辺に展開する幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、自用もしくは投資目的の法人、不動産事業者、マンション・ディベロッパー等と見られる。金融緩和政策の下、収益性の高い地方都市の投資用不動産には堅調な需要が見られたほか、利便性良好な都心隣接地域ではマンション用地需要も依然底堅く、地価は上昇傾向となっている。取引される総額、規模は様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地下鉄西１１丁目駅徒歩圏の商業地域で収益物件も多く収益価格を重視すべきであるが、地価・建築費の高騰から土地建物の総額に見合う賃料が収受されていない状態にあることから低位に試算されたと判断される。比準価格は売買市場の実勢を反映した価格と認められる。よって本件においては実勢を反映した実証的価格として信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討結果も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は事務所ビルが多い商業地域であるが、賃料の遅行性から近年の地価上昇に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は、広域的な類似地域内に存する５事例を採用したが、最近の需給動向も考慮して試算した、客観的で信頼し得る価格と思料する。よって、信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西１１丁目駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	116.2 坪 (384 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の事務所ビルが多い大通沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所ビルが多い商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの行動制限が緩和され商業地需要に回復が見られる中、地下鉄駅徒歩圏で大通沿いの当地域への需要は堅調で、地価も上昇傾向と予測される。 (2)事務所ビルのほか、マンション用途の混在も進む商業地域で、今後も同様に推移すると予測する。大通に面して地下鉄駅への接近性も良好であり、今後も堅調な需要を見込めるものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 249万6,030 円 1平米 75万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 249万6,030 円 1平米 75万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 249万6,030円 1平米 75万5,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2022年	1坪 222万4,938円 1平米 67万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 249万6,030円 1平米 75万5,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2019年	1坪 222万4,938円 1平米 67万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部周辺の商業地は、新型コロナの行動制限緩和やビル建替え需要、容積率の有効利用が可能等から収益物件、マンション用地需要が堅調である。 (2)大規模金融緩和政策による良好な投資環境の下、円安の進行により海外からの投資も増大していたが、金融政策の実質的転換の影響が注視される。
地域要因
(1)大きな変動要因はない。地下鉄西１１丁目駅徒歩圏、都心部にも近い立地性から収益物件、マンション用地需要が高く、地価も上昇傾向で推移した。 (2)地域内に格別の変動要因はないが、都心に隣接し利便性も良好なことからマンション用地としても堅調な需要が見られ、地価は上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,002 円／平米 173万8,963 円／坪
推定価格 平米 坪	53万4,418 円／平米 176万6,786 円／坪
標準価格 平米 坪	67万8,195 円／平米 224万2,113 円／坪
査定価格 平米 坪	67万8,000 円／平米 224万1,468 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万1,664 円／平米 208万8,281 円／坪
推定価格 平米 坪	63万1,074 円／平米 208万6,331 円／坪
標準価格 平米 坪	83万361 円／平米 274万5,173 円／坪
査定価格 平米 坪	83万 円／平米 274万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	南
側道幅員2	7.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万416 円／平米 158万8,255 円／坪
推定価格 平米 坪	49万7,711 円／平米 164万5,433 円／坪
標準価格 平米 坪	87万4,712 円／平米 289万1,798 円／坪
査定価格 平米 坪	87万5,000 円／平米 289万2,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区大通西１４丁目１番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	60万8,817 円／平米 201万2,749 円／坪
推定価格 平米 坪	63万734 円／平米 208万5,207 円／坪
標準価格 平米 坪	74万2,040 円／平米 245万3,184 円／坪
査定価格 平米 坪	74万2,000 円／平米 245万3,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情