路線価 (2023) 北海道札幌市中央区南3条西10-1002-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外
価格時点	2023 年
駅名	西１１丁目駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 190万950 円 1平米 57万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 188万4,420 円／坪 1平米 57万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、都心高度商業地の周辺に展開する普通商業地域。需要者の中心は、道内もしくは全国規模の商工業関連事業者、不動産事業者、マンション・ディベロッパー等である。金融緩和政策の下、都心部周辺の投資用不動産には堅調な需要が見られるほか、経済活動が正常化に向かう中、コロナ禍後を見据えた動きもあり、マンション用地需要も底堅く、地価は上昇傾向となっている。取引される総額、規模は様々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は中央区役所、及び西１１丁目駅を中心とした商業地域の圏域である。中心商業地と比べて商業集積はやや劣るが、中央区役所に近く、又車両交通量の多い石山通沿い位置することから土地利用は多様である。需要の中心は各種店舗、事務所ビル等の経営者層で、賃貸共同住宅経営やマンション開発業者の需要も見られる。土地取引価格水準は坪当たり１８０～２００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内は自用目的の物件と収益物件が混在しているが、賃料の遅行性から近年の地価上昇に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、周辺類似地域内に存する５事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、客観的で実証的な比準価格を標準とし、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地の更地売買がやや少ない為、取引事例比較法の適用において異類型の事例からの検討も行った。比準価格は収益性により取引が成立したと判断される事例から求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格が低位に得られたのは地価動向に対する賃料変動の遅行性があり、賃料収益のみで価格が決定されるには至らないためと思料される。従って比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西１１丁目駅南方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)多数の再開発計画が進行中の都心部に隣接し、地下鉄駅徒歩圏にある国道沿いの商業地域で、今後とも現状を維持して推移と予測する。多様な土地利用が可能な地域であり、今後も堅調な需要を見込めるものと思料する。 (2)建築費の高騰や金利動向等も懸念されるが、当該地域は、中央区役所を中心に、各種店舗や事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域で、稀少性が高いことから、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 194万622 円 1平米 58万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 194万622円 1平米 58万7,000円
前年から次年への変動率 10.4 ％
2022年	1坪 172万2,426円 1平米 52万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 191万7,480円 1平米 58万円
前年から次年への変動率 9.4 ％
2019年	1坪 172万2,426円 1平米 52万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大規模金融緩和政策による良好な投資環境の下、円安の進行により海外からの投資も増大していたが、金融政策の実質的転換の影響が注視される。 (2)中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、生産年齢人口は近年は微増傾向である。金利や融資条件の影響により物件の選別化が進むものと見られる。
地域要因
(1)地域内に格別の変動要因はないが、利便性の高い都心隣接商業地で用途の多様性も有することから、堅調な需要が認められる。 (2)区役所周辺の、各種店舗や事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であり、中央区複合庁舎整備等の地域の発展性が見込まれ、相応の需要が期待される。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231521101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万7,203 円／平米 128万93 円／坪
推定価格 平米 坪	39万9,593 円／平米 132万1,054 円／坪
標準価格 平米 坪	56万439 円／平米 185万2,811 円／坪
査定価格 平米 坪	58万8,000 円／平米 194万3,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万7,844 円／平米 98万4,672 円／坪
推定価格 平米 坪	27万6,530 円／平米 91万4,208 円／坪
標準価格 平米 坪	54万5,424 円／平米 180万3,172 円／坪
査定価格 平米 坪	57万3,000 円／平米 189万4,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,708 円／平米 114万9,523 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,578 円／平米 116万8,929 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,298 円／平米 179万2,837 円／坪
査定価格 平米 坪	56万9,000 円／平米 188万1,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,668 円／平米 145万236 円／坪
推定価格 平米 坪	45万7,278 円／平米 151万1,761 円／坪
標準価格 平米 坪	50万4,165 円／平米 166万6,769 円／坪
査定価格 平米 坪	52万9,000 円／平米 174万8,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2211101101 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区南３条西１０丁目１００２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	46万7,446 円／平米 154万5,376 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,446 円／平米 154万5,376 円／坪
標準価格 平米 坪	42万9,638 円／平米 142万383 円／坪
査定価格 平米 坪	45万1,000 円／平米 149万1,006 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情