路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北2条東9-11-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北２条東９丁目１１番４９
価格時点	2023 年
駅名	苗穂駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,580万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,750万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 87万6,090 円／坪 1平米 26万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌市の都心部周辺の商業地域と判定する。需要者は投資物件目的の法人及び不動産業者、マンション業者が中心である。新型コロナの行動制限が緩和され商業地需要の回復が窺える中、ＪＲ苗穂駅の移転、同駅周辺地区再開発の影響もあり収益物件を主に需要は堅調で、近隣地域の地価も引き続き上昇傾向が続いている。需要の中心は、利用用途・規模により取引総額は一定しておらず特定は困難な状況であるが、土地単価は２６万円／㎡前後と思われる。 (2) 同一需給圏は札幌市の都心部周辺の商業地域である。現況では商業繁華性の面でやや劣る要素があるものの、今後は苗穂駅の移転・整備や、創成川イースト地区の再開発計画、更に新幹線整備の好影響が波及することが予想され、背後人口の増加と相まって、札幌厚生病院や苗穂駅を核とした地域として需要は堅調と見られる。土地取引価格水準は坪当たり８０～１００万円強程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は事務所、店舗、マンション等の混在する商業地域である。比準価格は売買市場の実態を反映した価格と判断される。収益価格は競争力の関係から土地建物の総額に見合う賃料設定ができなかったため低位に試算された。商業地域であり収益価格も重視すべきであるが、上記検討を踏まえ本件では、市場動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地からの検討結果をも踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 広路沿いの更地取引が少ない為、異類型の事例も採用した。採用した取引事例は、収益性により取引が成立したと判断される事例からも適正に求めており、市場の実態を反映した価格である。収益価格は投資採算性を反映した価格である。地域要因が今後の再開発事業の進展等による変容の過程にあることを踏まえて、価格牽連性の高い事例を採用した比準価格を重視し、収益価格も考慮の上、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	苗穂駅南西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、店舗、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	27.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区北２条東９丁目１１番４９
標準地の範囲
東	70 m
西	70 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２７．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	４５ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)事務所、店舗、マンションが建つ地域である。苗穂駅の移転や同駅周辺地区の再開発等の影響もあり、ＪＲ駅・地下鉄駅にも近い当地域は店舗兼共同住宅等の収益物件需要が堅調で地価も上昇傾向で推移すると予測される。 (2)札幌市は都心と苗穂地区の往来を活発にするため、都心から苗穂駅周辺間のデマンド交通システムを検討し２０２４年２０２５年度に実証実験を行う予定であり、新幹線駅開業を睨んだ苗穂地区の賑わい創出も期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 87万6,090 円 1平米 26万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 89万2,620 円 1平米 27万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 87万6,090円 1平米 26万5,000円
前年から次年への変動率 13 ％
2022年	1坪 76万380円 1平米 23万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
前年から次年への変動率 15.2 ％
2019年	1坪 76万380円 1平米 23万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部周辺の商業地は、新型コロナの行動制限緩和やビル建替え需要、容積率の有効利用が可能等から収益物件、マンション用地需要が堅調である。 (2)中央区は総人口、老年人口とも増加傾向で、生産年齢人口は近年は微増傾向である。金利や融資条件の影響により物件の選別化が進むものと見られる。
地域要因
(1)大きな変動要因はない。ＪＲ苗穂駅の移転や同駅周辺地区の再開発の影響等から収益物件を主に需要は堅調で、地価も二桁台の上昇率で推移した。 (2)当該地域は、事務所、店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、苗穂駅周辺地区再開発の進展に伴い、発展的に推移するものと見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条東９丁目１１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,485 円／平米 62万6,437 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,275 円／平米 63万8,967 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,333 円／平米 94万6,617 円／坪
査定価格 平米 坪	28万6,000 円／平米 94万5,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条東９丁目１１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万5,072 円／平米 74万4,088 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,924 円／平米 73万6,987 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,264 円／平米 86万7,045 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	西
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条東９丁目１１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,692 円／平米 48万8,270 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,129 円／平米 48万6,408 円／坪
標準価格 平米 坪	25万3,671 円／平米 83万8,636 円／坪
査定価格 平米 坪	25万4,000 円／平米 83万9,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221101101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北２条東９丁目１１番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万837 円／平米 33万3,367 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,904 円／平米 49万5,583 円／坪
標準価格 平米 坪	25万8,455 円／平米 85万4,452 円／坪
査定価格 平米 坪	25万8,000 円／平米 85万2,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度
特別な事情