路線価 (2023) 北海道札幌市中央区北4条西4-1-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市中央区北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
価格時点	2023 年
駅名	さっぽろ駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 1,338万9,300 円
1平米当たり	1平米 405万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (663 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,000万1,300 円 1平米 605万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (663 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,000万1,300 円／坪 1平米 605万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌駅前地区及び大通地区を中心とした高度商業地域。需要者の中心は外資系、首都圏資本を基盤とする不動産投資法人等である。当地域は、高層事務所ビル、銀行等が建ち並ぶＪＲ札幌駅周辺の商業地域で、オフィス系中心であるためコロナ禍であるが需要は底堅い。使用可能容積率も高く地価は上昇傾向である。需要の中心価格帯は、用途、規模により様々であり総額での特定は困難である。 (2) 同一需給圏はＪＲ札幌駅や地下鉄大通駅等のターミナル駅を中心とした業務高度商業地域。主たる需要者は高い資金調達力を有する事業会社や投資法人等である。周辺では令和１２年度開業予定の北海道新幹線延伸事業に合わせて大型再開発事業が複数進捗中であり期待性が高まっている。オフィス床の賃貸需給動向は老朽化したオフィスビルの解体が複数進み移転需要が拡大しているため需給逼迫状況にある。取引形態が様々であるため中心的な価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 札幌駅周辺の高度商業地域であり、収益価格は重視すべきであるが、収益還元法の適用において、建築費の上昇・高止まりの懸念、コロナ禍における収益物件のリスクを考慮して想定したため、収益価格はやや低位に試算された。比準価格は土地の供給不足、金融緩和状況における売買市場実態を反映した価格と判断される。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格も十分関連づけ、周辺再開発の動向等も勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、地下鉄さっぽろ駅・大通駅周辺の事例を採用して求めた市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、不動産の収益性に着目し投資採算性を反映した価格である。北海道を代表する業務高度商業地域である当該地域周辺では供給が極めて限定的でり、収益性以外のスティタス性も考慮されて取引される傾向にある。このような市場特性を考慮のうえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、前年価格からの推移に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	さっぽろ
距離	0 m
土地の状態
土地面積	200.5 坪 (663 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B2
周辺の利用状況	高層の事務所ビル、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市中央区北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	地区計画を活用した高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	25 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３６ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	1200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)札幌駅周辺の商業地域である。大型ビルの建替え、再開発等から商業集積が進むものと思われる。未だコロナ禍ではあるが、土地の希少性が高い地域で、オフィスビル中心の地域であるため、地価は堅調に上昇している。 (2)北海道を代表するオフィス用途を主体とした高度商業地域。更新期を向かえたオフィスビルが多いことから街並みの更新を視野に入れた再開発事業や建替事業等により、高度商業地域として熟成度を高めていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	地区計画を活用した高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,033万1,900 円 1平米 615万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,033万1,900 円 1平米 615万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,033万1,900円 1平米 615万円
前年から次年への変動率 8.6 ％
2022年	1坪 1,841万4,420円 1平米 557万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,033万1,900円 1平米 615万円
前年から次年への変動率 8.6 ％
2019年	1坪 1,841万4,420円 1平米 557万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未だコロナ禍で、高度商業地域は、インバウンドが激減したが、ビルの建替え、再開発の増加、新幹線の延伸計画も近づき、商業床需要は高い。 (2)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。
地域要因
(1)希少性が高い札幌駅前地区で、コロナ禍ではあるものの、主として、オフィス需要が強い地域であり、空室率も低く、地価は引き続き上昇傾向にある。 (2)コロナ禍の収束をみない状況ではあるが、周辺では複数の大型再開発事業等が進捗中でオフィス床需要は堅調であることから、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	448万526 円／平米 1,481万2,619 円／坪
推定価格 平米 坪	518万1,826 円／平米 1,713万1,117 円／坪
標準価格 平米 坪	518万1,826 円／平米 1,713万1,117 円／坪
査定価格 平米 坪	570万 円／平米 1,884万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1050 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	27 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	364万4,157 円／平米 1,204万7,583 円／坪
推定価格 平米 坪	513万1,568 円／平米 1,696万4,964 円／坪
標準価格 平米 坪	540万1,651 円／平米 1,785万7,858 円／坪
査定価格 平米 坪	594万 円／平米 1,963万7,640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1050 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	27 m
側道方位2	西
側道幅員2	20 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	650万4,767 円／平米 2,150万4,760 円／坪
推定価格 平米 坪	600万8,039 円／平米 1,986万2,577 円／坪
標準価格 平米 坪	665万3,421 円／平米 2,199万6,210 円／坪
査定価格 平米 坪	732万 円／平米 2,419万9,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1050 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市中央区北４条西４丁目１番７外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	417万2,229 円／平米 1,379万3,389 円／坪
推定価格 平米 坪	386万8,794 円／平米 1,279万233 円／坪
標準価格 平米 坪	459万4,767 円／平米 1,519万300 円／坪
査定価格 平米 坪	505万 円／平米 1,669万5,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情