路線価 (2023) 北海道札幌市東区東雁来6条1-116-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市東区北海道札幌市東区東雁来６条１丁目１１６番３
価格時点	2023 年
駅名	新道東駅 から 4300m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (1878 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万4,726 円 1平米 7万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億3,100万 円 (1878 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,420 円／坪 1平米 7万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東区内の幹線道路沿いを中心とする商業地域一円と判定する。需要者は沿道サービス型の店舗や営業所を目的とする法人、工業系事業所等を目的とする企業等が中心である。近隣地域は郊外ではあるが国道沿いで割安感もあることから需要は根強く地価も上昇傾向が続いている。需要の中心は、用途・規模により様々で総額の把握は困難であるが、土地単価は７万円／㎡前後と思われる。行動制限が緩和される等、新型コロナの影響は特に見られない。 (2) 同一需給圏は、主に東区内の主要幹線道路沿いの郊外路線商業地域。需要者の中心は、市内及び道内を拠点とする商工業関連業者であるが、全国規模の法人の出店も見られる。経済環境は不透明感を増しているものの、対象標準地周辺では背後地人口の増加により業務用地の需要も増加しているものと認められ、地価は上昇傾向となっている。取引が稀少なため中心となる価格帯の把握は困難であるが、概ね坪２１万～２７万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 東雁来地区に存する郊外の国道沿いの商業地域である。収益価格は自用建物が多く賃貸需要が弱いこともあり土地建物の総額に見合う賃料水準が形成されていないため低位となった。比準価格は売買市場の実態を反映した価格である。主たる取引は自己利用目的であることを踏まえ、本件においては市場の動向を反映した価格として信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討結果をも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の事業用物件が多い地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低水準に試算された。比準価格は、周辺幹線沿いの類似地域から５事例を採用し最近の需給動向も考慮して試算した、客観的で信頼し得る価格と思料する。よって、信頼性に優る比準価格を標準として収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新道東駅南東方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	568.1 坪 (1878 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ北側斜線
基準建ぺい率	84 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	179 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市東区北海道札幌市東区東雁来６条１丁目１１６番３
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	50 m
面積	1800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	３３ｍ北側斜線
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに沿道サービス型店舗、工業系営業所等が建ち並ぶ商業地域で、変動要因はなく現状維持と予測する。新型コロナの行動制限が緩和され総体的に需要回復が窺え、割安感のある当地域の地価は上昇傾向と予測する。 (2)特段の変動要因は認められず、今後も国道沿いの路線商業地域として推移すると予測する。背後人口の増加により商況も安定していることから、業務用地の需要は今後も堅調なものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万8,032 円 1平米 7万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万3,734 円 1平米 7万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万8,032円 1平米 7万2,000円
前年から次年への変動率 14.5 ％
2022年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万3,734円 1平米 7万700円
前年から次年への変動率 12.9 ％
2019年	1坪 20万4,972円 1平米 6万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東区の商業地は新型コロナの行動制限が緩和され需要回復が窺え、収益物件、マンション用地需要が堅調で総体的に地価は上昇傾向が続いている。 (2)資源価格の上昇・円安の進行等により経済環境は不透明感を増していたが、建築費の高騰および金融政策の実質的転換の影響も注視される。
地域要因
(1)特に大きな変動要因はない。総体的に需要回復が窺える中、割安感のある国道沿いの当該地域への需要は根強く、地価も１５％に迫る上昇率となった。 (2)地域内に格別の変動要因はないが、背後造成宅地の熟成が進んでいることから業務用地の需要も増加が見込まれ、地価は依然上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221031103 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区東雁来６条１丁目１１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,386 円／平米 32万1,958 円／坪
推定価格 平米 坪	10万892 円／平米 33万3,549 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,294 円／平米 22万9,086 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231031103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区東雁来６条１丁目１１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,149 円／平米 26万1,667 円／坪
推定価格 平米 坪	8万574 円／平米 26万6,378 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,303 円／平米 24万8,952 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,500 円／平米 24万6,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2211031103 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区東雁来６条１丁目１１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,064 円／平米 35万648 円／坪
推定価格 平米 坪	11万519 円／平米 36万5,376 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,778 円／平米 24万3,910 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,000 円／平米 24万1,338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221031103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市東区
地域	北海道札幌市東区東雁来６条１丁目１１６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,007 円／平米 36万377 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,648 円／平米 36万2,496 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,419 円／平米 38万1,575 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情