路線価 (2023) 北海道札幌市白石区南郷通7-南50 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市白石区北海道札幌市白石区南郷通７丁目南５０番
価格時点	2023 年
駅名	南郷７丁目駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 42万9,780 円
1平米当たり	1平米 13万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,980万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	4,980万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円／坪 1平米 17万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は白石区及びその隣接地域で地下鉄駅に近い住宅地域である。需要者の中心は賃貸事業を目的とする法人若しくは戸建住宅取得目的の個人である。交通接近条件が良好な住宅地で利便性が高いことから賃貸需要は安定的であるが、地価の高騰、建設コストの上昇などに対し、賃料の硬直性から収益性の低下が懸念される。取引の中心となる価格帯は規模等の違いにより異なる傾向にあるが、土地は標準地規模で総額４，５００～５，０００万円と把握する。 (2) 同一需給圏は、主に地下鉄駅沿線の住宅地域内の圏域。需要者は住宅取得目的の個人、賃貸不動産経営等を目的とした法人等が中心。地下鉄駅に近い地域で、都心部へのアクセスも良好なことから、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。土地は９０坪程度の土地で概ね坪５５万円前後。戸建物件はミニ分譲等による新築物件のほか、中古物件の取引も見られ、価格水準は建物の規模、築年数等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、信頼性の高い白石区内地下鉄駅に比較的近い複数事例より求めたもので、市場の実情を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性を反映したものであるが、想定部分が多く賃料の遅効性もあり信頼性がやや劣る。よって市場の動きを反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格をも参酌して、前年標準地価格からの検討及び市場性をも再吟味して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定的要素を含むこと及び建築費の上昇、賃料の遅行性等により、比準価格に比べ低位に求められたものと判断する。対象地は共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域に存していることから、本件においては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、主たる需要者の観点から収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	南郷７丁目駅南方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市白石区北海道札幌市白石区南郷通７丁目南５０番
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	23 m
面積	290 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄徒歩圏内の住宅地域で生活利便性は高い。共同住宅地としての利用が見込まれる地域であり、特に変動要因は見られず現状維持で推移するものと予測する。 (2)地下鉄南郷７丁目駅徒歩圏の生活利便性の高い住宅地域であること等から、今後も相応の需要が見込まれるが、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 57万1,938 円 1平米 17万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 57万1,938円 1平米 17万3,000円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等により不動産需要は堅調に推移してきたが、為替相場、物価高騰、新型コロナ感染症など不安材料も多く、依然として注視する必要がある。 (2)物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるものの、低金利を背景とした不動産需要の高まり等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に推移。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。 (2)地域に特段の変化は無いが、地下鉄南郷７丁目駅徒歩圏の生活利便性の高い住宅地域であること等から、地価は概ね堅調に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区南郷通７丁目南５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万5,222 円／平米 51万3,164 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,195 円／平米 47万3,403 円／坪
標準価格 平米 坪	16万7,089 円／平米 55万2,396 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区南郷通７丁目南５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,222 円／平米 53万3,000 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,893 円／平米 55万5,054 円／坪
標準価格 平米 坪	16万6,395 円／平米 55万102 円／坪
査定価格 平米 坪	16万9,000 円／平米 55万8,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区南郷通７丁目南５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,359 円／平米 58万6,349 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,378 円／平米 59万9,636 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,080 円／平米 61万1,874 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市白石区南郷通７丁目南５０番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,504 円／平米 48万1,036 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,424 円／平米 44万7,712 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,510 円／平米 52万7,340 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情