路線価 (2023) 北海道札幌市豊平区月寒東5条17-338-71外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市豊平区北海道札幌市豊平区月寒東５条１７丁目３３８番７１外
価格時点	2023 年
駅名	南郷１８丁目駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万5,310 円 1平米 9万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,790万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万5,972 円／坪 1平米 9万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東北通後背の月寒東地区の住宅地域を中心とした豊平区、白石区、清田区等の住宅地域がその圏域である。需要者は市内居住者を主とした個人が中心で、需給動向は堅調に推移している。土地１８０㎡前後で総額１，８００万円程度が取引の中心で、建物は中古住宅が多く築年数により取引価格はまちまちである。 (2) 同一需給圏は月寒東地区及びその周辺の住宅地域である。地縁性が見られるが、同一需給圏外からの転入者もみられる。新型コロナの住宅市場への波及は限定的で、都心部の地価上昇やマンション価格高騰の影響もあり、一般戸建住宅への需要は堅調であり、地価の上昇基調は継続している。古くからの分譲地が多いため中古住宅が需要の中心である。土地取引総額は１７００～１９００万円程度で、取引総額は地上建物の有無や建物築年数によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 月寒東地区の主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で共同住宅は乏しく、用途規制等のため収益物件の立地条件には難点があり、戸建住宅としての賃貸を想定しても純収益がマイナスとなるので、収益価格の試算を断念した。本評価においては規範性を有する取引事例を採用し地域の市場性を反映して求めた比準価格を、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額として上記の通りに決定した。 (2) 付近は一般戸建住宅が建ち並ぶ月寒東地区の住宅地で、用途上の制限から共同住宅はあまり見られず、賃貸市場は未成熟であり収益価格は試算が困難である。需要者は住宅居住を目的とする最終ユーザーであり、価格は需要と供給のバランスによって形成されることが通常であるため、市場性を反映した比準価格が最も説得力を有する。本件においては、最新の地価動向を考慮した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	南郷１８丁目駅南西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市豊平区北海道札幌市豊平区月寒東５条１７丁目３３８番７１外
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　　　　　　　１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)白石区と近接した月寒東地区の住宅地域として今後もこの環境を維持し、一般的要因の動向を反映して地価の上昇傾向が続くものと思料される。 (2)地域に特段の影響を与える様な要因は見当たらないものの、都心部と比較して相対的に地価水準が低く、建築費や金利の動向による影響に留意する必要はあるが、相応の需要があるものと見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万5,310 円 1平米 9万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万5,972 円 1平米 9万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万5,310円 1平米 9万8,400円
前年から次年への変動率 17.1 ％
2022年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万5,972円 1平米 9万8,600円
前年から次年への変動率 17.4 ％
2019年	1坪 27万7,704円 1平米 8万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌市の経済動向は持ち直しの動きが見られ、豊平区の地価動向は上昇傾向が続いている。 (2)豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾向で、老年人口は増加傾向である。金利や融資条件の影響等により物件の選別化が進むものと見られる。
地域要因
(1)白石区に近接した月寒東地区の戸建住宅地域であり、地域要因に変化はなく地価水準は上昇傾向にある。 (2)当該地域は一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、地価は安定的である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231101105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東５条１７丁目３３８番７１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,091 円／平米 36万655 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,899 円／平米 35万3,408 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,792 円／平米 35万3,054 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231101105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東５条１７丁目３３８番７１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,064 円／平米 28万1,222 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,330 円／平米 27万5,489 円／坪
標準価格 平米 坪	9万576 円／平米 29万9,444 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,300 円／平米 30万8,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2221101105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東５条１７丁目３３８番７１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万751 円／平米 30万23 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,940 円／平米 28万4,118 円／坪
標準価格 平米 坪	9万178 円／平米 29万8,128 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2221101105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒東５条１７丁目３３８番７１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,376 円／平米 27万5,641 円／坪
推定価格 平米 坪	8万982 円／平米 26万7,726 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,707 円／平米 26万3,511 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,100 円／平米 27万1,423 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情