路線価 (2023) 北海道札幌市豊平区西岡3条2-57-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市豊平区北海道札幌市豊平区西岡３条２丁目５７番４３
価格時点	2023 年
駅名	月寒中央駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,540万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,560万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、イオン西岡店周辺の住宅地域を主とした豊平区等の住宅地域。主たる需要者は地縁的選好性により豊平区内を中心とした市内在住の個人が中心であるが共同住宅としての需要も考えられ、施設接近性も比較的良好な地域で需給動向は堅調に推移している。土地は２３０㎡前後で、総額２，５００万円程度が取引の中心であり、建物については中古物件が多く築年数によってまちまちである。 (2) 同一需給圏は地下鉄東豊線・南北線沿線で豊平区を中心とした住宅地域。主たる需要者は札幌市内外に居住する一次取得者層が中心である。コロナ禍の収束をみない社会的・経済的な状況であるが、生活利便性に恵まれた住宅地域であり良好な住宅取得環境を背景に需要は堅調であることから地価は上昇傾向。中心的な価格帯は標準的な画地規模２３０㎡程度の土地で２０百万円台中盤、土地・建物共に１５０㎡程度の新築戸建住宅で３０百万円台後半～４０万円台前半。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 西岡地区の既成住宅地域という地域の特性を踏まえ、価格牽連性を有する取引事例を採用して比準価格を求め、当該更地に最有効使用の収益物件を想定して収益価格を求めたが、開差が生じた。周辺には収益物件も見られるが、収益価格を求める過程で想定要素を多く含んでおり、昨今の市場動向による収益予測の不確実性も考慮し、本評価においては収益価格を参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額として決定した。 (2) 生活利便施設に恵まれた住宅地であり地域内には一部収益物件も散見されるが、自己の居住用建物の建築を目的とする一次取得者を主たる市場参加者とする住宅地域である。戸建住宅を中心とする住宅地域では収益性よりも居住の快適性を重視し、市場で発生した取引価格を指標として価格決定を行う傾向にある。こうした市場特性を十分に考慮のうえ、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	月寒中央駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市豊平区北海道札幌市豊平区西岡３条２丁目５７番４３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　　　　　　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	２７ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)イオン西岡店の近くに位置する羊ケ丘通後背の住宅地域。今後も利便施設接近性良好な居住環境を維持し、一般的要因の動向を反映して地価の上昇傾向が続くものと思料される。 (2)大型ショッピングセンターに近く生活利便性に恵まれた住宅地域。コロナ禍の収束をみないものの、需要は堅調で地価は上昇傾向にある。地域要因に変動要因は認められないことから当面の間、現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万354 円 1平米 10万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
前年から次年への変動率 12.6 ％
2022年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 13.6 ％
2019年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌市の経済動向は持ち直しの動きが見られ、豊平区の地価動向は上昇傾向が続いている。 (2)コロナ禍の収束をみない社会経済状況が続いているものの、行動制限が緩和されたことで、個人消費や雇用情勢は持ち直し消費者物価は上昇している。
地域要因
(1)イオン周辺の利便施設接近性良好な住宅地域として地域要因に特段の変化はなく、地価水準は上昇傾向にある。 (2)最寄り駅への接近性が劣るものの、生活利便性に恵まれた住宅地域。コロナ禍の収束を見ない状況であるが、需要は堅調であり地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231061105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡３条２丁目５７番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,542 円／平米 40万8,430 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,248 円／平米 42万682 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,102 円／平米 38万3,833 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221061105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡３条２丁目５７番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,905 円／平米 35万6,734 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,689 円／平米 37万2,550 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,573 円／平米 36万8,860 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231771105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡３条２丁目５７番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,795 円／平米 34万3,146 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,109 円／平米 33万4,266 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,941 円／平米 32万487 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成工事規制
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231061105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡３条２丁目５７番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,214 円／平米 27万5,105 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,674 円／平米 28万3,238 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,389 円／平米 33万5,192 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231061105 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区西岡３条２丁目５７番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,794 円／平米 25万3,881 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,074 円／平米 28万1,255 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,696 円／平米 31万6,371 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情