路線価 (2023) 北海道札幌市豊平区月寒中央通7-537-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市豊平区北海道札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外
価格時点	2023 年
駅名	月寒中央駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 76万380 円
1平米当たり	1平米 23万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億800万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円／坪 1平米 33万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、地下鉄月寒中央駅沿線の商業地域を中心とした豊平区等の商業地域であり、主たる需要者は店舗、事務所等の複合ビル取得を目的とした法人事業者が中心である。需給動向を見てみると地下鉄５分以内の土地は市場参入から間もなく売買成立する傾向にあり堅調に推移している。事業内容により規模はまちまちで、中心となる価格帯の把握も困難である。 (2) 同一需給圏は市内の地下鉄駅に近い商業地が存する圏域で幅広い利用可能性を有することから、その範囲は広域的なものになると思料される。月寒中央駅の徒歩圏内であり、背後人口も多く、地下鉄徒歩圏内の業務用地は稀少であることから地価は強含みである。需要の中心は主として各種店舗、サービス業、事務所ビル等の経営者で、市外からも参入している。付近は大小の画地と各種用途が混在しており、このため取引水準はまちまちで価格水準の特定はできない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いの商業地域という地域の特性を踏まえ、価格牽連性を有する取引事例を採用して比準価格を求め、当該更地に最有効使用の賃貸用不動産を想定して収益価格を求めたが開差が生じた。収益価格を求める過程で想定要素を多く含んでおり、昨今の市場動向による収益予測の不確実性も考慮して、本評価においては市場性を反映して求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量しつつ代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格と収益価格の２価格を得た。比準価格は比較的信頼できる資料により求められ、一帯の価格水準からも妥当と判断された。収益価格については、周辺の事務所等から判定したものの、賃料の遅行性等もあって土地価格に見合う賃料が形成されていないこと等から低廉に求められ、信頼度は劣ると判定される。決定に当たっては、比準価格および収益価格それぞれの価格の信頼度の程度を判定し、代表標準地との検討等を考慮しながら上記の通り求めた。
交通
交通施設	月寒中央駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	98.6 坪 (326 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市豊平区北海道札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	22 m
面積	330 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)月寒中央駅に近接する、国道沿いの商業地域。多様な店舗、事務所等が連たんしており、今後も現環境を維持し一般的要因の動向を反映して地価の上昇傾向が続くものと思料される。 (2)古くから月寒地区の商業中心となっている国道沿いのエリアで、多様な用途が見られる。建築費や金利の動向等に留意する必要はあるが、都心部の地価高騰等の影響を受け、当面は地価上昇傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 112万4,040 円 1平米 34万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 111万816 円 1平米 33万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 112万4,040円 1平米 34万円
前年から次年への変動率 10 ％
2022年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 111万816円 1平米 33万6,000円
前年から次年への変動率 10 ％
2019年	1坪 99万1,800円 1平米 30万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌市の経済動向は持ち直しの動きが見られ、豊平区の地価動向は上昇傾向が続いている。 (2)豊平区は総人口、生産年齢人口は近年微増傾向で、老年人口は増加傾向である。金利や融資条件の影響等により物件の選別化が進むものと見られる。
地域要因
(1)地下鉄駅に近接した路線商業地域として特に変動要因は見られず、地価水準は上昇傾向にある。 (2)多様な店舗や営業所が建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、地下鉄駅に近接した月寒中央地区の中心地域であり、需要は強いものと見られる。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231101105 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,134 円／平米 95万2,571 円／坪
推定価格 平米 坪	30万1,964 円／平米 99万8,293 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,042 円／平米 107万4,589 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231091105 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	25万605 円／平米 82万8,500 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,225 円／平米 81万4,020 円／坪
標準価格 平米 坪	40万6,312 円／平米 134万3,267 円／坪
査定価格 平米 坪	42万7,000 円／平米 141万1,662 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231771105 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万7,362 円／平米 75万1,659 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,658 円／平米 79万2,309 円／坪
標準価格 平米 坪	31万6,172 円／平米 104万5,265 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231091105 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,623 円／平米 69万9,626 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,708 円／平米 73万6,273 円／坪
標準価格 平米 坪	25万9,566 円／平米 85万8,125 円／坪
査定価格 平米 坪	27万3,000 円／平米 90万2,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231101105 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市豊平区
地域	北海道札幌市豊平区月寒中央通７丁目５３７番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,767 円／平米 64万594 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,999 円／平米 65万7,891 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,823 円／平米 95万4,849 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情