路線価 (2023) 北海道札幌市南区澄川6条13-533-52 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区澄川６条１３丁目５３３番５２
価格時点	2023 年
駅名	自衛隊前駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,120万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万5,300 円／坪 1平米 5万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、澄川地区を中心とした南区内に所在する住宅地域一帯の圏域である。需要者の中心は、札幌市居住者がほとんどを占めると把握される。居住環境が良好な既存住宅団地に所在し、建物の建替え等による新陳代謝が見られ、街並みも良化している。需要の中心となる価格は、土地が７０坪程度の画地で１，１００万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は札幌市南区内の澄川地区に存する住宅地域が圏域。需要者の中心は戸建住宅用地として札幌市内の個人が大半を占めるが市外からの転入者も考えられる。コロナ禍による影響は薄く、地下鉄駅からやや離れているも、高台の閑静な住宅地域として人気があり地価は強含みである。市場の中心となる価格帯は土地面積２００㎡程度で１，０００万円前後、新築の戸建物件は３，７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅から距離がある高台の住宅地域であるが、閑静な住宅地域として需要は比較的堅調である。第１種低層住居専用地域に存する住宅地域にあり、自用目的の取引が中心となっており、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格の適用は断念した。試算価格の調整にあたっては、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、周辺の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中規模一般住宅が多い澄川地区高台の閑静な住宅地域で、アパート等も若干見られるが自己所有の戸建住宅がほとんどを占める。標準地は第１種低層住居専用地域であり、収益性よりも快適性を求める地域で、賃貸市場は未熟成であることから、収益価格は試算しなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	自衛隊前駅南東方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区澄川６条１３丁目５３３番５２
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台に開発された既存住宅団地（通称緑ヶ丘団地）であり、最寄り駅から距離があるものの、良好な居住環境が形成されている。区内住宅地域の地価上昇の影響から、当該地域においても地価水準は上昇傾向と予測される。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測する。地下鉄駅からはやや離れるが閑静な住宅地の需要は堅調であることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万5,300 円 1平米 5万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 12.4 ％
2022年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
前年から次年への変動率 12.4 ％
2019年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍及び区内人口は長期的な微減傾向にあるものの、不動産市場には大きな影響は見られず、区内の宅地需要は概ね堅調である。 (2)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄り駅から距離があるものの、居住環境は比較的良好であり、地価水準は上昇傾向にて推移すると予測される。 (2)地下鉄駅から距離はあるが、住環境の良い閑静な住宅地域として一定の需要があり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231231106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川６条１３丁目５３３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,242 円／平米 21万5,690 円／坪
標準価格 平米 坪	5万186 円／平米 16万5,915 円／坪
査定価格 平米 坪	5万200 円／平米 16万5,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231231106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川６条１３丁目５３３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,778 円／平米 21万4,156 円／坪
推定価格 平米 坪	6万922 円／平米 20万1,408 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,816 円／平米 16万1,386 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231231106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川６条１３丁目５３３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,667 円／平米 22万401 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,267 円／平米 22万2,385 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,744 円／平米 17万1,066 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,700 円／平米 17万920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231231106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川６条１３丁目５３３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万729 円／平米 26万6,890 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,107 円／平米 26万1,528 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,598 円／平米 19万3,725 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,600 円／平米 19万3,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	550 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231231106 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川６条１３丁目５３３番５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,113 円／平米 17万8,898 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,647 円／平米 17万7,357 円／坪
標準価格 平米 坪	4万642 円／平米 13万4,362 円／坪
査定価格 平米 坪	4万600 円／平米 13万4,224 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情