路線価 (2023) 北海道札幌市南区真駒内泉町3-1-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１
価格時点	2023 年
駅名	真駒内駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2億3,200万 円 (1622 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2億3,500万 円 (1622 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万9,370 円／坪 1平米 14万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は地下鉄徒歩可能圏内において、マンション等が見られる地域が圏域である。需要者の中心はマンションデベロッパーをはじめ不動産賃貸業者等である。コロナ禍による影響は薄く、地下鉄駅に近い利便性の良い地域性から人気があり地価は強含みである。市場の中心となる価格帯は１㎡当たり１４万円前後、新築物件は稀少で土地面積、建物の用途・規模によりまちまちで、土地建物総額での需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は札幌市内の地下鉄駅徒歩圏内のマンション等が建ち並ぶ住宅地域一円である。主たる需要者は分譲マンションを手掛ける開発業者、賃貸マンションへの投資を目的とする法人等である。地下鉄真駒内駅徒歩圏内にあり、南区内では交通利便性及び生活利便性に優れた稀少性のあるマンション適地であり、不動産取引は少ない中、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は規模等により様々であり見い出すことが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格の査定にあたってはマンション等が見られる地域からの事例を採用し求めた。開発法による価格については、マンション分譲価格も地域の実情にあったものであり、開発計画等も妥当であるが、やや流動的な要因を含む価格である。価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、開発法による価格を参酌の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地周辺地域は地下鉄駅徒歩圏においてマンション等が多く見られる地域であり、比準価格及び開発法による価格を求めた。比準価格はマンション適地の取引事例を採用し、市場の実態を反映した価格である。開発法による価格は事業収益性を反映した価格であるが、想定要素がやや多いことは否めない。本件においては、取引の中心となっている比準価格を標準に、開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	真駒内駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	490.6 坪 (1622 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	公共施設に近接する中層共同住宅の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１
標準地の範囲
東	150 m
西	50 m
南	80 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	５階建程度の共同住宅地
画地の形状等
間口	42 m
奥行き	37 m
面積	1600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地下鉄駅徒歩圏内に中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測する。真駒内地区は人気が高く住宅地需要は堅調であることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)地下鉄真駒内駅徒歩圏内のマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、当面現状を維持して推移すると予測する。交通利便性に優れたマンション用地は稀少性が高く、地価は強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 48万5,982 円 1平米 14万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 11.7 ％
2022年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 48万5,982円 1平米 14万7,000円
前年から次年への変動率 13.3 ％
2019年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。 (2)住宅地については新型コロナの影響はほぼみられず、宅地需要は堅調で、市内の分譲マンション販売も昨年に引き続き好調である。
地域要因
(1)真駒内地区住宅地は人気があることから一定の需要があり、地価は上昇傾向にある。 (2)交通利便性、生活利便性に優れた地域で、マンション用地は稀少であることから、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231781106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,424 円／平米 39万1,510 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,090 円／平米 41万242 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,817 円／平米 46万8,847 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231781106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,086 円／平米 35万4,026 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,598 円／平米 35万5,719 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,233 円／平米 47万6,834 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231781106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,816 円／平米 38万6,194 円／坪
推定価格 平米 坪	11万718 円／平米 36万6,034 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,729 円／平米 47万8,474 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231781106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区真駒内泉町３丁目１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万94 円／平米 39万7,031 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,304 円／平米 44万703 円／坪
標準価格 平米 坪	15万796 円／平米 49万8,532 円／坪
査定価格 平米 坪	15万1,000 円／平米 49万9,206 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情