路線価 (2023) 北海道札幌市南区澄川3条4-325-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２
価格時点	2023 年
駅名	澄川駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	2,420万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円／坪 1平米 15万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏内は、真駒内・澄川地区等の地下鉄駅周辺の商業地域である。需要者の中心は総額・規模等から賃貸用不動産用地取得を目的とする不動産投資・開発関係の法人であると考えられる。取引の価格帯は規模等により様々で、中心となる価格帯は見いだし難い。 (2) 同一需給圏は区内の地下鉄駅徒歩圏内の普通商業地域一円である。需要者は主として同一需給圏に地縁性を持つ比較的小規模な法人及び個人で、全国・全道に営業展開する商工関連業者をも含む。物販店は郊外型大型店舗や市内中心部の商業施設に押され、対象地周辺では小売店舗経営を目的とした商業地の需要よりも近年は居住系の用途の需要が増えている。土地需要の中心価格帯は１５５千円／㎡程度、総額は利用用途等で様々であり、特定はし難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道である平岸通沿線の商業地で地下鉄駅徒歩圏にあり、当地では収益物件に対する需要が高いことから需給関係は安定しているものの、店舗等の賃貸需要は地下鉄駅近辺の商業地にシフトしており、賃料水準が硬直的で、収益価格は低めに試算されたものと判定する。自社使用目的・共同住宅用地の取引が多く、信頼性の高い取引事例により求めた規範性ある比準価格を中心に、収益価格を関連付け、周辺の地価動向を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 幹線道である平岸通沿線の商業地で地下鉄駅徒歩圏にあり、当地では収益物件に対する需要が高いことから需給関係は安定しているものの、店舗等の賃貸需要は地下鉄駅近辺の商業地にシフトしており、賃料水準が硬直的で、収益価格は低めに試算されたものと判定する。自社使用目的・共同住宅用地の取引が多く、信頼性の高い取引事例により求めた規範性ある比準価格を中心に、収益価格を関連付け、周辺の地価動向をも勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	澄川駅南方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が多い平岸通沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	120 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	４階建程度の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	４５ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で、地下鉄駅近接のため中層の店舗付共同住宅が増加すると予測する。中心部へのアクセスも良好なことから、地価は上昇傾向にある。 (2)周辺は平岸通沿線に中低層の店舗等が多く建つ路線商業地域。地下鉄駅からは徒歩圏内で、マンションも多い。当面は現状を維持して推移すると予測する。利便性・収益性が良好で、地価は安定～上昇傾向にあると判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	４階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2022年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 6.9 ％
2019年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌市全体と比べた南区の高齢率は高いうえに人口減少は顕著である。地下鉄駅周辺の商業集積度は低い。 (2)昨今の金融動向もあり、地下鉄駅に近い等の利便性・収益性良好な地域を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の立地から需要増。 (2)駅徒歩圏内の立地性から収益性良好、共同住宅用地の需要もあり、従前より地価は安定的に推移してきた。今後も安定～上昇傾向が続くと予測。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231231106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,198 円／平米 51万6,391 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,933 円／平米 66万978 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,854 円／平米 50万5,335 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231231106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万592 円／平米 46万4,797 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,247 円／平米 47万6,881 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,275 円／平米 51万33 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231231106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,505 円／平米 58万6,832 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,765 円／平米 60万915 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,605 円／平米 54万878 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231231106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区澄川３条４丁目３２５番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万613 円／平米 49万7,927 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,334 円／平米 49万3,698 円／坪
標準価格 平米 坪	15万7,359 円／平米 52万229 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情