路線価 (2023) 北海道札幌市南区藤野3条6-316-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市南区北海道札幌市南区藤野３条６丁目３１６番７
価格時点	2023 年
駅名	真駒内駅 から 6900m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	913万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	931万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円／坪 1平米 5万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は南区内の幹線道路沿いの商業地域が圏域。需要者の中心は各種小売店舗併用住宅用地として個人が、中層の店舗・マンション用地として個人・法人投資家である。コロナ禍による影響は薄く、最近はマンション用地の需要増に伴い商業地の土地需要が持ち直している。市場の中心価格帯は土地面積１８０㎡程度で９００万円前後、新築土地建物での総額は土地規模及び建物の利用用途により様々であるため需要の中心となる価格帯は見いだすことができない。 (2) 同一需給圏は石山通沿い等の藤野地区、石山地区等の郊外路線商業地域。需要者は背後地の藤野地区住宅地等の居住者をターゲットとする小売店舗、沿道サービス型店舗を目的とする事業者が主。背後地人口の減少・高齢化はあるが、コロナ禍以前の景気情勢もあり近時の地価は横ばい～安定傾向で推移。金融緩和の影響もあり当面は安定～上昇傾向と予測。土地需要の中心価格は単価で５０千円／㎡超程度、総額は利用用途・規模により様々で特定はし難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 各種小売店舗、営業所等が建つ路線商業地域で、収益還元法は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ、やや低めに求められた。自用の店舗、営業所等の取引が中心であることから、市場性の実態を反映した取引から求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格、収益価格を得た。前者は市場性を反映する規範性の高い価格であり、後者は収益性からの理論的な価格である。後者は、収益物件においては重視されるべきであるが、本件では藤野地区所在という地域性から店舗と共同住宅の複合を想定した価格で、建物全体が店舗となる程の店舗需要がなく商業熟成が弱いため低位となっている。市場性を反映する比準価格を標準とし、収益価格を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	真駒内駅南西方
距離	6900 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに小売店舗、飲食店等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市南区北海道札幌市南区藤野３条６丁目３１６番７
標準地の範囲
東	100 m
西	110 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	１８ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに各種小売店補、営業所等が建つ路線商業地域であり、今後も同様に推移するものと予測する。地価水準は若干の上昇傾向と予測。 (2)周辺は国道沿いに小売店舗、飲食店等が多く、大型店舗も所在する藤野地区の中心商業地域である。今後とも郊外の幹線沿い路線商業地としての地域要因を維持すると予測。当面の地価は安定～上昇傾向で推移すると判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万8,524 円 1平米 5万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万8,524円 1平米 5万4,000円
前年から次年への変動率 6.1 ％
2019年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。 (2)昨今の金融動向もあり、地下鉄駅に近い等の利便性・収益性良好な地域を中心に地価は横ばい～安定・上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。
地域要因
(1)郊外の国道沿いは店舗、営業所等の業務用地の需要がやや強含みであり、地価は上昇傾向にある。 (2)地下鉄駅からは遠いが、藤野地区中心商業地にあり収益性通常で、従前より地価は横ばい安定傾向。一般的要因もあり現在は安定～上昇傾向と判断。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区藤野３条６丁目３１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,784 円／平米 9万8,466 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,276 円／平米 15万6,294 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,764 円／平米 16万4,520 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,800 円／平米 16万4,639 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231271106 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区藤野３条６丁目３１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,790 円／平米 7万8,650 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,526 円／平米 12万7,367 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,782 円／平米 17万1,191 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,800 円／平米 17万1,251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231211106 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区藤野３条６丁目３１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,757 円／平米 11万4,907 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,483 円／平米 10万7,389 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,056 円／平米 17万2,097 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,100 円／平米 17万2,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ北側斜線高
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231221106 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市南区
地域	北海道札幌市南区藤野３条６丁目３１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万937 円／平米 10万2,278 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,186 円／平米 9万6,489 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,293 円／平米 16万9,575 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,300 円／平米 16万9,598 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情