路線価 (2023) 北海道札幌市西区宮の沢4条3-492-269 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９
価格時点	2023 年
駅名	宮の沢駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	881万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	872万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円／坪 1平米 5万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西区内のやや交通便が劣る郊外住宅地域が圏域。需要者の中心は戸建住宅用地として札幌市内在住の個人が主である。交通便はやや劣るが、郊外の低価格帯住宅地として近年住宅地需要が増加していることから地価は上昇傾向にあり、コロナ禍の影響は薄い。市場の中心となる価格帯は土地面積１８０㎡程度で９３０万円前後、新築戸建住宅では総額３，０００万円程度が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は宮の沢地区等の手稲山山麓部付近の住宅地。特に、宮丘公園周囲の住宅地が該当する。需要者は市内居住者が中心。周辺地は高台に位置し地下鉄駅からはやや遠く、買い物等の利便性如何の問題はあるが、緑豊かで住環境が優れ、コロナ禍以前の景気動向もあり、近時の地価は安定傾向で推移。金融緩和の影響もあり当面は上昇傾向が続くと予測。土地総額の中心価格帯は対象地と同規模で８７０万円程度、新築の戸建物件は３，３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外の高台にある閑静な住宅地域で、自用目的の取引が主であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。標準地は戸建住宅地域に存することから賃貸事例も少なく、収益物件は転勤時の定期借家が散見される程度である。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場の実勢を反映した規範性の高い価格で、収益価格は対象不動産の収益性からなる理論的価格である。対象標準地は宮丘公園背後の丘陵地上の住宅地で、地下鉄駅からは距離があり賃貸住宅の需要は弱く、また、近年の供給過剰傾向から土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に止まっている。以上より、市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	宮の沢駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９
標準地の範囲
東	150 m
西	70 m
南	70 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	１８ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域で、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。郊外の低価格帯住宅地の需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)周辺は北一条宮の沢通背後、宮丘公園近くの緑豊かな高台の閑静な住宅地域。地下鉄駅からはやや距離があるが、眺望・住環境が優れ、今後も同様な環境を維持すると予測。当面の地価は上昇傾向にて推移すると判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万259 円 1平米 5万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万259円 1平米 5万1,500円
前年から次年への変動率 13.4 ％
2022年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 12.3 ％
2019年	1坪 15万92円 1平米 4万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。 (2)昨今の金融動向もあり、区内の地下鉄駅に近い等の利便性・収益性良好な地域を中心に地価は安定～上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。
地域要因
(1)郊外の低価格帯住宅地域の需要が増加し、地価は上昇傾向にある。 (2)地下鉄駅からはやや距離があるが、閑静な住宅地である当地は、従前より地価は安定的に推移。一般的要因もあり、現在は上昇傾向にあると判断。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231231107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,572 円／平米 12万7,519 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,953 円／平米 16万5,145 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,953 円／平米 16万5,145 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231231107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,222 円／平米 11万6,444 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,824 円／平米 15万4,800 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,824 円／平米 15万4,800 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231231107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,921 円／平米 14万1,897 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,794 円／平米 17万4,537 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,256 円／平米 16万9,452 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,600 円／平米 17万7,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231231107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区宮の沢４条３丁目４９２番２６９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,750 円／平米 8万1,824 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,748 円／平米 9万8,347 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,053 円／平米 10万9,273 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情