路線価 (2023) 北海道札幌市西区西町南2-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区西町南２丁目２８番
価格時点	2023 年
駅名	発寒南駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 31万764 円
1平米当たり	1平米 9万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,380万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3,430万 円 (256 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万3,004 円／坪 1平米 13万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は区内のうち西町南地区等に存する住宅地域一円である。需要者は市内の居住者が大半を占める。近隣地域は地下鉄駅から徒歩圏内、北５条手稲通背後で商業施設も近隣に位置し、利便性良好な地域性にある。人気が高く、コロナ禍以前の景気動向もあり、近時の地価は安定傾向で推移。金融緩和の影響もあり当面は上昇傾向が続くと予測。需要の中心価格帯は土地が対象地と同規模で３，４００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主に西町地区を中心とした、地下鉄駅徒歩圏内に所在する西区内の住宅地域の圏域。需要者の中心は札幌市内居住者のほか、アパート等収益物件目的の法人需要者等も多いと把握される。地下鉄徒歩圏内の住宅地域は、生活利便性の良さ等から、戸建住宅用地及びアパート用地等として需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向。土地価格は約７５坪程度で概ね３４００万円前後が需要の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、取引市場の実勢を反映した規範性の高い価格であり、収益価格は、対象不動産の収益性を反映した理論的価格である。対象標準地は旧国道５号の背後地、発寒南駅の徒歩圏内にあり、利便性は高いものの、近年、市内では賃貸物件の供給過剰傾向で土地価格に相応する賃料水準が形成されず、収益価格は低位に止まっている。以上より、市場性を反映する比準価格を標準に、収益価格を参酌し代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 一般住宅やアパート等が建ち並ぶ地下鉄発寒南駅徒歩圏内の地域につき、取引においては自用目的の取引のほか収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	発寒南駅南方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	77.4 坪 (256 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区西町南２丁目２８番
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	20 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺は各種店舗が連坦する北五条手稲通背後、琴似発寒川に近く、一般住宅等が多い既成住宅地域で地下鉄駅徒歩圏内、利便性良好である。今後も同様な環境を維持すると予測。当面の地価は上昇傾向で推移すると判断。 (2)地下鉄発寒南駅から徒歩圏内にあり、幹線道路の北５条手稲通背後に位置する住宅地域である。生活利便性良好な地下鉄駅徒歩圏の住宅地需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 12.8 ％
2022年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 14.5 ％
2019年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)昨今の金融動向もあり、区内の地下鉄駅に近い等の利便性・収益性良好な地域を中心に地価は安定～上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。 (2)コロナ禍においても市内不動産需要は概ね堅調であるが、建築費の高騰や金融政策の今後の動向等に留意が必要である。
地域要因
(1)駅徒歩圏内、幹線道背後で利便性良好、住宅地として人気が高く、従前より地価は安定的に推移。一般的要因もあり、現在は上昇傾向にあると判断。 (2)生活利便性が良好な当該住宅地需要は堅調で地価水準は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231211107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西町南２丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,037 円／平米 45万3,044 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,693 円／平米 48万1,661 円／坪
標準価格 平米 坪	12万7,021 円／平米 41万9,931 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231211107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西町南２丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,520 円／平米 57万351 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,320 円／平米 47万3,816 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,320 円／平米 47万3,816 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231211107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西町南２丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万765 円／平米 33万3,129 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,956 円／平米 41万6,411 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,956 円／平米 41万6,411 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231211107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西町南２丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,073 円／平米 35万7,289 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,002 円／平米 41万6,563 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,531 円／平米 40万8,393 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231211107 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西町南２丁目２８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,745 円／平米 42万8,937 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,429 円／平米 43万7,810 円／坪
標準価格 平米 坪	13万2,429 円／平米 43万7,810 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情