路線価 (2023) 北海道札幌市厚別区厚別南2-12-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市厚別区北海道札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１
価格時点	2023 年
駅名	ひばりが丘駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,640万 円 (480 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万5,080 円 1平米 18万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	8,500万 円 (480 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 58万5,162 円／坪 1平米 17万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は厚別区を主に、地下鉄駅に近い市内の幹線沿い等の商業地域一円。需要者の中心は収益物件目的の法人、店舗目的の法人・個人事業主である。新札幌駅周辺再開発の進捗の影響が顕在化し、周辺地域にあっては収益物件を中心に投資需要も旺盛で、事業街区に近い当該近隣地域の地価も上昇傾向が続いている。需要価格の中心は、規模・利用用途により様々で特定は困難な状況にある。 (2) 同一需給圏は、主に厚別区内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は事業目的の法人及び賃貸経営目的の投資家等である。新さっぽろ駅周辺再開発事業の進捗により厚別区中心部は発展的に推移している。当該事業による大学・専門学校の開校により賃貸住宅用需要は増し、宅地不足による希少性に加え、再開発事業の完成後の潜在需要も見込まれて地価水準は上昇傾向である。土地の取引価格は規模や利用目的が様々であるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は地下鉄駅徒歩圏の路線商業地域で、市場分析の結果、比準価格・収益価格とも適合性は認められる。比準価格は類似性のある事例より求めており市場動向を反映した実証的な価格である。収益価格は競争力の関係から土地建物の総額に見合う賃料設定ができず低位に求められたと判断される。よって、信頼性が優る比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた実証的な価格で、市場の実勢を反映しており説得力がある。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であるが、想定部分が多く不安要素を含む他、賃料の遅効性及び建築費上昇等から価格は低位に試算された。よって、試算価格の調整にあたっては、信頼性に優る比準価格を標準に、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ひばりが丘駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	145.2 坪 (480 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市厚別区北海道札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１
標準地の範囲
東	10 m
西	60 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗併用共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	20 m
面積	480 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３２ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	４５ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの路線商業地域で、新札幌駅周辺再開発の影響の顕在化に伴い、発展的に推移すると予測する。投資需要が堅調で今後も地価は強含みで推移すると思われる。 (2)地下鉄駅徒歩圏にある厚別中央通沿いの商業地域である。宅地不足による希少性・用途の多様性に加え、再開発事業完成後の発展を期待した潜在需要も見込まれて、地価水準は当面上昇傾向が続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 16.1 ％
2022年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 14.2 ％
2019年	1坪 51万2,430円 1平米 15万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの行動変容と制限緩和の影響もあり商業地需要は一時の停滞を脱しつつあるが、用途的に混在する傾向が見受けられる。 (2)ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰等による不安材料があるため、引き続き注視する必要がある。
地域要因
(1)再開発事業の進展により周辺昼間人口は大幅に増加し、事業街区に近い当該地区への投資需要も堅調と見受けられ地価は大きな上昇率で推移した。 (2)新さっぽろ駅周辺再開発事業で開校した大学・専門学校に近接しており、収益物件を中心に幅広い用途の需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,528 円／平米 42万1,608 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,642 円／平米 41万5,372 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,633 円／平米 67万9,823 円／坪
査定価格 平米 坪	22万 円／平米 72万7,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,156 円／平米 29万1,444 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,526 円／平米 30万9,197 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,886 円／平米 47万5,687 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,416 円／平米 50万581 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,996 円／平米 51万2,417 円／坪
標準価格 平米 坪	17万7,138 円／平米 58万5,618 円／坪
査定価格 平米 坪	19万 円／平米 62万8,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,550 円／平米 46万7,964 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,742 円／平米 50万1,659 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,838 円／平米 65万4,052 円／坪
査定価格 平米 坪	21万2,000 円／平米 70万872 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	29.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	２３Ｋ１２０Ｔ１０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市厚別区
地域	北海道札幌市厚別区厚別南２丁目１２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万6,094 円／平米 41万6,867 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,599 円／平米 41万5,230 円／坪
標準価格 平米 坪	18万3,089 円／平米 60万5,292 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	48 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情