路線価 (2023) 北海道札幌市手稲区手稲本町3条3-3-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市手稲区北海道札幌市手稲区手稲本町３条３丁目３番８
価格時点	2023 年
駅名	手稲駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 17万8,524 円
1平米当たり	1平米 5万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,490万 円 (297 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,043 円／坪 1平米 8万3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主として手稲本町及び富丘地区を中心とする住宅地域であると判断する。主な需要者は、札幌市在住のエンドユーザー等と考えられる。当該地域は幹線道路の背後に位置し、居住環境は比較的良好であるといえる。地価は上昇傾向が続いており、需要の中心となる価格帯は土地が３００㎡程度で２５００万円位、総額は土地上の建物の有無や築年数、品等、使用資材の質等により多様である。新型コロナウィルスの市場への影響は顕在化していない。 (2) 同一需給圏は、手稲本町地区、富丘地区の住宅地域一円。主たる需要者は戸建住宅の所有を目的とする個人又は戸建住宅及び共同住宅の建築、販売、所有等を目的とする法人等となる。ＪＲ駅徒歩圏で幹線背後に位置し、交通利便性は良好、商業施設の集積性も比較的高く需要は強く、高値取引が続いているが、建築費高騰もあり、市場は徐々に落ち着いてきている。取引の中心は土地は３００㎡前後で、２５００万円前後、新築の戸建物件は５０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は、国道の南側に位置するＪＲ手稲駅に近い住宅地域である。用途地域が第２種低層住居専用地域である住宅地で、自己利用目的の需要が多いこともあり、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求められなかった。したがって、比準価格を重視して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) ＪＲ駅徒歩圏であるが傾斜地で、周辺は戸建住宅がほとんどで取引は自用目的が中心となる。アパート等の収益物件も戸建住宅の賃貸もほぼない。容積率や土地の面積等から想定された建物では急激に高騰した建築費等に基づく投資額に見合う収益が、土地の高騰に賃料の上昇が追いついていない状況等から確保されず、収益還元法は適用しなかった。本件では売買市場の実態を反映した比準価格を重視し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	手稲駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	89.8 坪 (297 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ国道背後の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
基準建ぺい率	47 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市手稲区北海道札幌市手稲区手稲本町３条３丁目３番８
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道５号以南に位置し、手稲駅から比較的近い住宅地域
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	北側斜線高度地区
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	47 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道５号線と札樽自動車道の間に位置し、手稲区内でも比較的成熟した住宅地域である。手稲駅からも近く、生活利便施設も充実し、良好な居住環境を有する。需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向が続くと予測される。 (2)札幌市内における住宅需要は未だ強く、手稲区においても高値取引が続いているが、一方で、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が、取引件数等に伺える状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万4,398 円 1平米 8万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,043 円 1平米 8万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万4,398円 1平米 8万3,000円
前年から次年への変動率 23 ％
2022年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,043円 1平米 8万3,800円
前年から次年への変動率 24.1 ％
2019年	1坪 22万3,155円 1平米 6万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)低金利等の影響もあって、取引は堅調であり、需要は安定している。新型コロナ感染症の影響は不動産価格に関しては小さいと思われる。 (2)札幌市の不動産需要は継続して強いが、住宅地需要は落ち着きが見え始めている。商業地は背後の住宅地の価格上昇により相対的に上昇している。
地域要因
(1)国道５号線の南側に位置するＪＲ手稲駅に比較的近い住宅地域であり、利便性などの要因から地価は上昇傾向で推移している。 (2)ＪＲ駅徒歩圏内の住宅需要は継続して強く、高値取引も続いているが、建築資材不足、建築費の高騰等が取引件数に与える影響がみられる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231251109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区手稲本町３条３丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万5,773 円／平米 31万6,626 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,321 円／平米 32万5,049 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,550 円／平米 31万5,888 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,000 円／平米 32万682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231251109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区手稲本町３条３丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万853 円／平米 26万7,300 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,526 円／平米 27万2,831 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,794 円／平米 29万247 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231251109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区手稲本町３条３丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,732 円／平米 26万3,594 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,624 円／平米 28万3,073 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,089 円／平米 30万1,140 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,500 円／平米 30万5,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231251109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区手稲本町３条３丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,611 円／平米 28万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,158 円／平米 30万4,674 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,246 円／平米 30万1,659 円／坪
査定価格 平米 坪	9万2,600 円／平米 30万6,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231251109 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区手稲本町３条３丁目３番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,544 円／平米 24万9,748 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,821 円／平米 24万7,358 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,454 円／平米 25万6,063 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,600 円／平米 25万9,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情