路線価 (2023) 北海道札幌市手稲区曙4条3-418-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市手稲区北海道札幌市手稲区曙４条３丁目４１８番４
価格時点	2023 年
駅名	手稲駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円 1平米 5万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,040万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万1,748 円／坪 1平米 5万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、手稲区内の近隣型及び路線型の商業地域一円である。需要者は主として地元資本の中小法人ないし個人事業者層であるが、規模のまとまった土地については本州大手企業等の参入も見込まれ、自用の店舗や事業所用地としての需要が主である。近隣地域は、中小規模の小売飲食店舗、クリニック、事業所等が建ち並ぶ準幹線道路沿いの路線商業地域の一角を占めているが、物件は状況に応じて様々であり、中心価格帯は把握困難である。 (2) 同一需給圏は曙地区の幹線沿いの商業地域一円となる。主たる需要者は店舗、事務所の所有を目的とする個人または法人、店舗、事務所ビル等の運営、経営を行う個人または法人となる。背後の住宅地の地価上昇により地域の商業地も地価は上昇している。幹線沿いは複数の業種が混在していることと、共同住宅としての需要もあるため、引き合いは比較的安定している。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺は、中小規模の小売店舗や飲食店舗、医療施設、事業所等が建ち並ぶ準幹線道路沿いの路線商業地域である。近年はネット通販等のｅコマースの拡大等を背景に、既存商店街のテナントビル等の商業床に対する需要は全般的には減退傾向で推移しているものの、投資採算性も考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 地域の幹線、曙通沿いの地域で、商業地の特性から収益性を特に重視すべきであるが収益価格が低位となった。当該地域は繁華性は高いが、多様な用途が競合し、用途によって支払可能賃料が異なる事、建築費の高騰、地価上昇に対する賃料の遅行性等から、想定では必ずしも投資額に見合った収益獲得がなされなかった。本件においては市場の実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格も参酌し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	手稲駅北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	106.2 坪 (351 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、店舗兼住宅等が多く見られる路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市手稲区北海道札幌市手稲区曙４条３丁目４１８番４
標準地の範囲
東	40 m
西	0 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	21 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	１８ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測するが、幹線道路沿いの路線商業地域についてはコロナ禍の格段の影響は見られず、需要は堅調である。 (2)札幌市内の住宅需要は未だ高く、背後の住宅地価格の上昇により商業地の地価も上昇傾向にあるが、一方で、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等による影響の端緒が市場に出始めている状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万5,054 円 1平米 5万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万5,054円 1平米 5万9,000円
前年から次年への変動率 13.1 ％
2022年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 13.1 ％
2019年	1坪 16万9,598円 1平米 5万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)背後地の郊外住宅地域に対する需要の増大に伴い、商業地域に対する需要も堅調に推移しており、コロナ禍の影響は小さい。 (2)札幌市においては不動産需要は継続して強いが、地価の急激な上昇、建築費の高騰、建築資材の不足等が市場に与える影響が見受けられる傾向にある。
地域要因
(1)コロナ禍の影響は業種によって異なるものの、全体としては路線商業地域への需要は堅調であり、地価は上昇している。 (2)幹線沿いに数種の業種が混在して存する地域であり、需要は比較的安定的で背後の住宅地の地価上昇により商業地の地価も上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231661109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区曙４条３丁目４１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,673 円／平米 19万3,973 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,964 円／平米 19万8,241 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,964 円／平米 19万8,241 円／坪
査定価格 平米 坪	6万 円／平米 19万8,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231661109 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区曙４条３丁目４１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,170 円／平米 24万8,512 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,546 円／平米 24万9,755 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,112 円／平米 19万2,118 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231251109 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区曙４条３丁目４１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,363 円／平米 40万1,226 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,819 円／平米 40万6,040 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,822 円／平米 22万914 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,800 円／平米 22万841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231251109 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市手稲区
地域	北海道札幌市手稲区曙４条３丁目４１８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,632 円／平米 27万3,181 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,700 円／平米 28万18 円／坪
標準価格 平米 坪	5万417 円／平米 16万6,679 円／坪
査定価格 平米 坪	5万400 円／平米 16万6,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情