路線価 (2023) 北海道札幌市清田区清田2条1-153-1034 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市清田区北海道札幌市清田区清田２条１丁目１５３番１０３４
価格時点	2023 年
駅名	福住駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 23万8,032 円
1平米当たり	1平米 7万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,340万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,340万 円 (509 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、清田区一円の商業地域である。需要者は店舗・営業所等の所有、店舗兼共同住宅等への投資を考慮する法人・個人である。ＪＲ・地下鉄のない清田区の商業地の地価は、他区に比べて商業地としては低位であり、背後住宅地の需要増加から、幹線道路沿いの商業地への需要の高まりが強く、上昇の勢いを増している。需要の中心となる価格帯は、用途、規模等により区々であり、総額での特定は困難である。 (2) 同一需給圏は札幌市清田区を中心に隣接する豊平区内の路線商業地域。主たる需要者は自己使用目的の個人事業者を中心に、道内外において多店舗展開を図る法人や、店舗開発を通して収益事業を目論む法人等である。豊富な商業背後地を有する立地特性から店舗地としての相応の需要が認められ、コロナ禍の収束をみない社会・経済状況ではあるものの需要は堅調で土地価格は上昇傾向にある。中心的な価格帯は５００㎡程度の標準的な画地規模で１０万円／㎡台前半。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格に開差が生じた。商業地を取得する主たる需要者は、不動産の有する収益性に着目して意思決定するが、収益還元法の適用において、建築費の上昇・高止まりの懸念、コロナ禍における収益物件のリスクを考慮して想定したため、収益価格は低位に試算された。よって、背後住宅地域の充実から商圏の拡大等を背景とした商業床需要を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の清田・豊平区内の取引事例を収集・検討を行って求めた。収益価格で採用した諸元は現在の経済状況を反映している。当該地域の土地需要は収益目的の需要も認められるものの、自己使用目的での利用を前提とする需要が根強い。以上から、本件では当該市場特性を考慮のうえ市場で現実に発生し現実的で実証的な取引事例に基づく比準価格を中心に、収益価格を斟酌し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	福住駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	154 坪 (509 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市清田区北海道札幌市清田区清田２条１丁目１５３番１０３４
標準地の範囲
東	150 m
西	200 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	21 m
面積	500 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	２７ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)未だコロナ禍ではあるが、周辺住宅地の地価上昇と幹線道路沿いの商業地への需要の高まり等により、地価は強い上昇傾向で、今後も当分の間、現状のまま推移するものと予測する。 (2)国道沿いに店舗併用住宅の建ち並ぶ商業地域。コロナ禍の収束をみない状況だが経済活動の回復により小売店舗等の売上は回復傾向にあり需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に変動を認めず、当面現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 16 ％
2022年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 16 ％
2019年	1坪 29万9,193円 1平米 9万500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)未だコロナ禍ではあるが、ロードサイド型の商業地域は、人流も戻り、背後住宅地の需要増加も受けて、商業床需要は高まっている。 (2)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。
地域要因
(1)国道沿いの路線商業地で、背後住宅地の需要増加も受けて、近年商業施設の集積が高まっており、地価は上昇傾向で推移している。 (2)国道沿いに店舗併用住宅を中心に低層店舗の建ち並ぶ商業地域。コロナ禍の収束をみない状況であるものの需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221011110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区清田２条１丁目１５３番１０３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万966 円／平米 43万2,974 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,358 円／平米 46万718 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,132 円／平米 38万3,932 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231091110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区清田２条１丁目１５３番１０３４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,140 円／平米 30万1,309 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,062 円／平米 31万7,581 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,014 円／平米 37万3,624 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	２７ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231011110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区清田２条１丁目１５３番１０３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,782 円／平米 22万4,087 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,807 円／平米 24万4,006 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,439 円／平米 34万8,581 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	北側斜線高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231091110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区清田２条１丁目１５３番１０３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,469 円／平米 22万9,665 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,972 円／平米 25万4,469 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,215 円／平米 31万8,087 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2201011110 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区清田２条１丁目１５３番１０３４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,432 円／平米 16万3,422 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,769 円／平米 28万6,858 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,800 円／平米 28万6,961 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情