路線価 (2023) 北海道函館市美原4-163-35 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市美原４丁目１６３番３５
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	901万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	901万 円 (212 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万505 円／坪 1平米 4万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市の北部の産業道路外側の住宅地域である。需要者の中心は函館市居住者がほとんどを占めている。既存の住宅地で特に変動要因はない。郊外部の分譲地の売り圧力を受けて長年下落を続けていたが、長年の下落により値頃感も見られ、地価は底値を模索している状況にある。取引の規模は一定していないが、概ね土地は９００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は函館市の北部郊外エリアの産業道路の外側の住宅地域。郊外に所在する人気のある住宅地域で、需要者は市内を中心に隣接市町の勤労者層が対象となる。当標準地よりもさらに郊外地域で戸建分譲地が多く供給されているが、売り出し価格は既存住宅地と比べてやや高めのため、既存住宅地域は値頃感もあって需給は堅調である。土地は９００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円台半ばから後半が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅の中に、アパートも散見されるが自己所有の土地に建築されることが多く、投資に見合う収益が期待出来ないことから収益価格の試算は行わず、取引事例比較法による比準価格のみを試算した。快適性を重視する住宅地域であるところから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格をそのまま採用し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 容積１００％の地域だが周辺では一部にアパート等の収益物件も散見される。これは宅地開発前からの地主が節税目的等で建築したものが多く、敷地規模も戸建住宅用地よりも大きい。標準地と同規模の土地については、自己使用目的の取引が支配的であることから、収益還元法は適用しなかった。よって、自己使用を前提とする複数の取引事例から試算した比準価格について、代表標準地からの検討を踏まえて妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅北東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	64.1 坪 (212 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市美原４丁目１６３番３５
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	16 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後とも現況のまま推移すると思われる。長年の下落により、ほぼ底値に近い状態にあり、地価は横這いで推移している状況にある。 (2)函館市北部郊外エリアの人気戸建住宅地域であり、今後とも現状維持と予測。周辺の大規模分譲地が人気であり、既存の住宅地は割安感があるため需要は堅調で、当面地価は横ばい圏内の動きが続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、雇用環境等で持ち直しの動きがみられている。 (2)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。
地域要因
(1)函館市北部郊外エリアは人気のエリアとなっている。一般的要因の影響による先行き不透明感等から地価は横這い圏内の動きとなっている。 (2)地域要因に格別な変動要因は見られない。函館市の中でも人気の高い住宅地域では需給に落ち着きの動きも見られ、地価は横這い傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市美原４丁目１６３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,132 円／平米 12万9,370 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,808 円／平米 13万8,217 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,273 円／平米 13万9,755 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市美原４丁目１６３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,370 円／平米 14万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,921 円／平米 14万8,509 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,741 円／平米 14万1,302 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,200 円／平米 14万2,819 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市美原４丁目１６３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,161 円／平米 11万9,548 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,869 円／平米 12万5,195 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,170 円／平米 13万9,414 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,600 円／平米 14万836 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市美原４丁目１６３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万271 円／平米 13万3,136 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,872 円／平米 13万1,817 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,105 円／平米 13万5,893 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231511202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市美原４丁目１６３番３５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,936 円／平米 11万5,498 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,198 円／平米 13万6,201 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,039 円／平米 13万8,981 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情