路線価 (2023) 北海道函館市新川町1-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市新川町１番６
価格時点	2023 年
駅名	新川町駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,710万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,581 円／坪 1平米 5万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市電沿線及びその周辺の商業地域で、ＪＲ函館駅を中心とする通称「大門商店街」の外周部に位置している。需要者の中心は店舗又は事務所等の経営者である。背後人口の減少と高齢化が続いているため商況は低迷しており、賃貸物件には空室も多く、経営者は不動産投資にやや消極的である。需要の中心となる価格帯は、規模、用途、立地条件等によって異なるため、見出せなかった。 (2) 同一需給圏は市内の市電沿線における商業地域の範囲であり需要者は市内の事業者を中心に道内外の事業者も含まれる。ＪＲ函館駅前商業地域においては観光客の回復により賑わいを取り戻しつつあるが、その外縁部に位置する近隣地域や周辺地域においては背後人口の流出や高齢化進行等から商況の低迷が続いており需給関係は改善していない。需要価格帯の中心については事業規模等によって異なるため特定しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心は収益性を重視する経営者であるが、自用物件における路面店経営が主であり、賃貸物件は少数である。又、地域内には空き店舗も見られ賃貸経営は収益性が低下しており、投資家は不動産投資にやや消極的である。このため、収益価格の精度はやや低く、一方で自用目的の取引を中心に求められた比準価格は信頼性が高いものと判断して採用し、近年の不動産市況及び代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 街路条件のやや異なる事例をも採用せざるを得なかったが適切に格差修正を行い実証的で客観的な比準価格が試算されている。一方、標準地に店舗と事務所からなる低層建物を想定のうえ収益価格を試算した。鑑定評価額の決定に当たっては、賃貸目的よりも自用目的の需要が価格形成に大きな影響を与えている地域的特性から、規範性の優る比準価格を標準に規範性の劣る収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。
交通
交通施設	電停新川町
距離	0 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗と中高層事務所ビルが混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市新川町１番６
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	25 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別な変動要因はなく、今後とも現状維持で推移するものと予測する。長年の地価下落により値頃感があるものの、地価は若干の下落傾向にある。 (2)長らく続く地価の下落により値頃感が生じているものの、背後人口の流出や市郊外部での商業集積もあって近隣地域の商況も低迷している。このため小幅ながらも地価の下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,912 円 1平米 5万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万1,581円 1平米 5万1,900円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。 (2)道南地方の景気は引き続き厳しい状況のなか持ち直しているものの、函館市の人口減少数は道内一であり、消費低迷への影響が懸念される。
地域要因
(1)地域内に特別な変動要因は見られない。新たな店舗の出店も見られるが、一般的要因の影響を受け、地価はやや下落傾向にある。 (2)ＪＲ函館駅前商業地域の外縁部に位置する商業地域であり、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)二方路としての効用増が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市新川町１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,669 円／平米 14万4,370 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,015 円／平米 16万8,656 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,015 円／平米 16万8,656 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市新川町１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万827 円／平米 13万4,974 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,633 円／平米 15万4,169 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,221 円／平米 17万2,643 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,800 円／平米 17万7,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市新川町１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,404 円／平米 20万3,002 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,930 円／平米 19万8,129 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,043 円／平米 16万2,136 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市新川町１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,204 円／平米 13万9,526 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,168 円／平米 17万2,467 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,030 円／平米 16万2,093 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市新川町１番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,958 円／平米 28万871 円／坪
推定価格 平米 坪	7万798 円／平米 23万4,058 円／坪
標準価格 平米 坪	6万254 円／平米 19万9,200 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情