路線価 (2023) 北海道函館市若松町20-59 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市若松町２０番５９
価格時点	2023 年
駅名	函館駅前駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 32万7,294 円
1平米当たり	1平米 9万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	3億6,900万 円 (2795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3億6,900万 円 (2795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 43万6,392 円／坪 1平米 13万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館において中核的な商店街を形成している函館駅前地域及び本町地域が該当する。この地域における需要者の中心は、ホテル及び店舗等を経営する地元企業のほか全国又は全道に展開する企業と多様である。コロナ禍等で先行き不透明な状況を反映して、アフターコロナを見据えての投資検討や再開発ビルの計画見直し等があり不安定な状況となっている。この地域は大小の画地に係わる取引が見られ、中心となる価格帯を判定することは困難である。 (2) 同一需給圏は当市の中心商業地域であるＪＲ函館駅前地区、本町地区に存する商業地域の範囲であり需要者は道内外のホテルや店舗事業者のほかマンションデベロッパー等が中心。行動制限の撤廃や入国制限の緩和等により日本人のみならず外国人の観光客も回復傾向にあり賑わいを取り戻しつつある。また、既存ホテル等の売買や今年オープン予定のホテル等新たな動きも認められる。需要価格帯の中心は事業規模や画地規模等によっても異なるため特定しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心は事業収益性を重視する経営者である。地域内には賃貸物件も多いが、空室も見られるため賃貸経営は収益性が低下しており、投資家は収益物件の新規投資に慎重であり、収益価格の規範性には限界があると思われる。一方、古いながらも自己使用目的の取引を中心に試算した比準価格は需要者の価値判断に対応し説得力がある。以上を検討し、近年の不動産市況及び類似標準地の動向等を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 収益価格は標準地の収益性に着目して高層店舗を想定のうえ試算したが各種の想定要素を含むものであり、また、現下の市況等をも踏まえると規範性は劣ると判断する。一方、比準価格は取引時点のやや古い事例や画地規模の異なる事例をも採用のうえ試算となったものの、各補修正は適切に行っており説得力のある価格が求められている。鑑定評価額の決定に当たっては、規範性の優る比準価格を標準に規範性の劣る収益価格は参考程度に留め決定した。
交通
交通施設	電停函館駅前
距離	0 m
土地の状態
土地面積	845.4 坪 (2795 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	16F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市若松町２０番５９
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	45 m
奥行き	55 m
面積	2500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ函館駅前の地元のほか観光客をも顧客対象とする中心商業地である。アフターコロナを見据えての投資も検討されるようになり、上振れ下振れ両方向の動きが考えられるため今後の動向を注視する必要がある。 (2)新型コロナ感染症の収束は未だ見通せないがアフターコロナを見据えた着実な動きも認められる。このため地価の安定推移を予測するが今後の動向には注視が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 43万6,392 円 1平米 13万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 43万6,392円 1平米 13万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)公共投資は幾分減少しているものの設備投資は緩やかに持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取引は様子見の状況が続いており動意に乏しい。 (2)道南地方の景気は引き続き厳しい状況のなか持ち直しているものの、函館市の人口減少数は道内一であり、消費低迷への影響が懸念される。
地域要因
(1)観光客が回復しアフターコロナを見据えた投資需要の回復期待がある一方、再開発ビルの計画変更案が出るなど先行き不透明感も生じている。 (2)昨年、函館港若松ふ頭にクルーズ船専用のターミナルビルが完成。今年は外国船の寄港再開が予定されている。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)三方路としての効用増が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市若松町２０番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,666 円／平米 46万8,348 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,266 円／平米 45万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,221 円／平米 42万7,205 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市若松町２０番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,549 円／平米 24万3,153 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,121 円／平米 25万8,268 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,599 円／平米 38万5,476 円／坪
査定価格 平米 坪	12万5,000 円／平米 41万3,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	11 m
側道方位2	北西
側道幅員2	36 m
側道方位3	南西
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市若松町２０番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,958 円／平米 28万871 円／坪
推定価格 平米 坪	7万798 円／平米 23万4,058 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,200 円／平米 41万7,217 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市若松町２０番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,296 円／平米 27万8,683 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,384 円／平米 25万5,832 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,420 円／平米 39万4,803 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情