路線価 (2023) 北海道函館市亀田本町28-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市亀田本町２８番２１外
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,710万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (500 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,516 円／坪 1平米 5万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市圏域の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域。需要者は物販、飲食店、サ－ビス業、事務所等で外部からの参入も見られる。中心商業地と郊外型路線商業地との競合に加え、郊外幹線道路沿い同士の競合も顕著である。新規出店も見られる一方で閉鎖店舗もあり、出店意欲は感じられるものの経営者は依然として新規設備投資に慎重である。用途の多様性が見られる地域のため需要される規模が様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せなかった。 (2) 同一需給圏は函館市の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は店舗、事務所等の自己業務用不動産として取得する地元企業、不動産業者等が中心である。人口減少、高齢化が続く中、商圏人口は減少しており、収益性の低下から地価は弱含みで推移している。事業内容により需要規模が異なるため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の中心は、自己使用目的の路面店又は事務所利用者である。このため賃貸目的物件は少数であり、空き店舗も散見される現状から既存店の賃料は低水準に抑えられたままで賃貸経営による収益性が低下している。本件において自用目的の取引を中心に試算した比準価格は説得力を有する反面、収益価格の規範性には限界があると判断した。以上から、本件においては代表標準地との検討を踏まえて比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 比準価格は幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地に係る類似取引事例を採用しており規範性が高い。一方、周辺は自己使用目的の需要が中心であり、賃貸市場は未成熟であるため収益価格の説得力は相対的に劣る。標準地に係る市場参加者は類似不動産の取引価格等の動向を重視して取引を行う傾向が強く、標準地の価格形成への説得力の高い比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅北方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	151.2 坪 (500 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市亀田本町２８番２１外
標準地の範囲
東	25 m
西	10 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)各種店舗・事業所等が混在する幹線道路沿いの商業地域で当面は現状維持と思われる。人口減少により市内全体の需要が逓減している中で郊外の幹線道路沿線に需要が分散しており、地価は弱含み傾向が続くと予測する。 (2)最寄り駅から徒歩圏内の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。幹線道路に面し交通量は比較的多いものの、地域経済の低迷、商圏人口の減少等により、地価はやや下落傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万8,855 円 1平米 5万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万9,516 円 1平米 5万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万8,855円 1平米 5万4,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万9,516円 1平米 5万4,300円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 17万9,846円 1平米 5万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)公共投資は幾分減少しているものの設備投資は緩やかに持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取引は様子見の状況が続いており動意に乏しい。 (2)コロナ禍による移動制限等が大幅に緩和され観光産業は回復基調にあるが、人口減少、高齢化が続いており、不動産の投資意欲は低下している。
地域要因
(1)ＪＲ五稜郭駅に近い幹線道路沿いの商業地域である。郊外類似地域との競合等から、需要が分散され、地価は依然として弱含み傾向で推移している。 (2)地域内に特段の変動要因はなく、地域経済の低迷、商圏人口の減少等により、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市亀田本町２８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,546 円／平米 18万3,635 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,071 円／平米 22万5,043 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,457 円／平米 18万35 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,500 円／平米 18万177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	363 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市亀田本町２８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,827 円／平米 18万4,564 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,827 円／平米 18万4,564 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,423 円／平米 17万6,616 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市亀田本町２８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,867 円／平米 17万4,778 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,327 円／平米 16万9,687 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,790 円／平米 18万4,442 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,800 円／平米 18万4,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市亀田本町２８番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,219 円／平米 10万9,822 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,923 円／平米 16万1,739 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,549 円／平米 17万3,727 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情