路線価 (2023) 北海道函館市本町6-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市本町６番１内
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭公園前駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3,620万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,620万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円／坪 1平米 18万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市の中心商業地域及び当該地域の路線沿いの地域である。需要者は道内外の法人による店舗又は事務所用地取得が中心である。又、ホテル及び投資用不動産取得の動きも見られ、比較的堅調に推移していたが、この１，２年新型コロナウィルス感染症の影響による需給状況の悪化により、下落に転じており、本年度も同様に推移している。取引される総額は様々であり、中心となる価格帯は見いだすことが出来ない。 (2) 同一需給圏は本町地区商業地、ＪＲ函館駅前地区及び美原地区の中高層店舗、事務所適地である。需要者は造内又は本州資本の法人、ホテル事業者及びマンションデベロッパー等である。人流減少の影響による商況の悪化により市内中心商業地域における商業地需要は大きく減少しているため地価は弱含みである。取引主体、利用目的により取引の画地規模は一定せず、中心となる価格帯の判定も困難であるが全般的な地価動向は弱含み傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 路面店も見られるが、店舗及び事務所の賃貸ビルが比較的多くを占めている。賃貸需要は弱く空室も相当数見受けられ、地域における空室率は高止まりのままの状況にある。従って、賃料水準、空室率の動向等に対して安全性の指向が働き、収益価格は低目に試算された。依って、実際の取引から導かれた比準価格を重視し、収益価格を勘案し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 高層店舗を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、賃貸需要は弱く想定建物の収益価格は店舗、事務所共に空室が目立つ周辺状況を反映して比準価格に比べやや低位に試算された。一方、比準価格は本町地区、駅前地区及び美原地区商業地域の複数の取引事例から比準され信頼性があるため、市場の特性、価格形成要因の変動状況を勘案し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を十分参考とし、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	電停五稜郭公園前
距離	0 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	百貨店、小売店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市本町６番１内
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	10 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の高い中心的商業地域で、周辺においてホテル用地取得の動きが活発に行われており、地価は上昇していたが新型コロナウィルス感染症の影響による土地需要の減退から地価は昨年に引き続き下落が続いている。 (2)繁華性が高い中心商業地域であるが標準地周辺のテナントビルでは空室が目立つ状況である。行動制限の緩和による人流回復が見られるため、地価動向は下落幅が縮小傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 60万1,692 円 1平米 18万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 60万1,692円 1平米 18万2,000円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2019年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるものの設備投資、観光、雇用環境等で持ち直しの動きがみられている。 (2)行動制限の緩和により観光客等の人流回復が見られ、商業収益は回復基調。商業地取引は少ないが、地価動向の下落幅は縮小傾向である。
地域要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響による観光客の減少により土地需要が減退し地価は下落傾向にあり、当面この傾向は続くものと思われる。 (2)地域要因自体に変動はないが、一般的要因の影響を受け標準地周辺の地価動向は下落幅が縮小傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本町６番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万1,666 円／平米 46万8,348 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,266 円／平米 45万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,833 円／平米 57万1,386 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本町６番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,007 円／平米 32万705 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,182 円／平米 31万1,366 円／坪
標準価格 平米 坪	17万4 円／平米 56万2,033 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本町６番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万709 円／平米 26万6,824 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,937 円／平米 27万7,496 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,556 円／平米 54万7,328 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	83 ％
基準容積率	242 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	背後一部２住居
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本町６番１内
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,023 円／平米 31万840 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,564 円／平米 28万2,875 円／坪
標準価格 平米 坪	17万786 円／平米 56万4,619 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	11 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情