路線価 (2023) 北海道函館市大手町6-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市大手町６番６外
価格時点	2023 年
駅名	市役所前駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2,340万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,956 円／坪 1平米 6万2,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ函館駅周辺から西側のベイエリア地区周辺の商業地域である。需要者は主にホテル、飲食店舗等の利用を目的とする市内、道内又は本州資本の法人等である。行動制限の緩和による観光客の回復傾向が見られるため周辺商業地需要は徐々に回復の兆しが見えるため周辺地価動向は堅調に推移している。需要者の業態や立地建物により需要の中心的な規模は定めがたいが、土地単価は１㎡当たり６～７万円程度であると推定される。 (2) 同一需給圏は市内において観光需要の認められる商業地域の範囲であり、特に函館駅前から西部地区にかけた地域との代替競争関係が強い。需要者は市内の事業者で事業規模によっては道内外の事業者も含まれる。行動制限の撤廃や入国制限の緩和等により観光客は回復傾向にあり、また、外国クルーズ船の寄港再開も予定されている。既存ホテルや店舗等の売買等新たな動きも認められる。需要の中心となる価格帯は事業規模等によっても異なるため特定しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ３階建店舗兼共同住宅を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、自用の店舗が主流で賃貸需要が弱い地域性を反映して収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は周辺類似地域における複数の取引事例から比準され信頼性があるため、市場動向の検討及び代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 収益価格は標準地に低層店舗兼共同住宅を想定し標準地の収益性を試算したが、近隣地域等は自用目的の需要が価格形成に大きな影響を与えている。一方、比準価格は商業地の事例が少ないため画地規模の異なる事例をも採用しているが、各事例の有する規範性を適切に勘案のうえ試算しており説得力の認められる価格が求められている。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準に収益価格は参考程度に留め代表標準地との均衡にも留意して決定した。
交通
交通施設	電停市役所前北西方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	113.1 坪 (374 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市大手町６番６外
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	23 m
奥行き	15 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)函館朝市からベイエリアへの観光ルート沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域である。行動制限緩和の影響により観光客は徐々に回復傾向が見られるため、地価動向は横ばい傾向と予測する。 (2)新型コロナ感染症の収束は未だ見通せない状況にあるがアフターコロナを見据えた着実な動きも認められる。このため地価の安定推移を予測するが今後の動向には注視が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,956 円 1平米 6万2,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 20万6,956円 1平米 6万2,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限の緩和により観光客等の人流回復が見られ、商業収益は回復基調。商業地取引は少ないが、地価動向の下落幅は縮小傾向である。 (2)道南地方の景気は引き続き厳しい状況のなか持ち直しているものの、函館市の人口減少数は道内一であり、消費低迷への影響が懸念される。
地域要因
(1)近隣地域南西側に新ホテルが２月プレオープン等の動きがあり、地価は回復傾向である。 (2)近隣地域の近接地域にホテルが新設され、来月にプレオープン予定となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市大手町６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,323 円／平米 29万5,302 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,479 円／平米 27万5,982 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,008 円／平米 31万790 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	南西
側道幅員2	15 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市大手町６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,159 円／平米 10万6,318 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,435 円／平米 13万372 円／坪
標準価格 平米 坪	6万669 円／平米 20万572 円／坪
査定価格 平米 坪	6万700 円／平米 20万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市大手町６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万238 円／平米 9万9,967 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,598 円／平米 11万1,075 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,334 円／平米 20万6,076 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,300 円／平米 20万5,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情