路線価 (2023) 北海道小樽市花園2-13-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市花園２丁目１３番５
価格時点	2023 年
駅名	小樽駅 から 860m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (412 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (412 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万6,953 円／坪 1平米 5万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ小樽駅を中心とする小樽市中心部とその周辺に位置する住宅地域である。需要者は自用目的の市内在住の中～高所得者層の個人が主であるが、近時、賃貸事業目的の個人や法人による需要の増大や分譲事業を目的とする法人等の参入も見られる。環境良好で利便性も良く借家需要もあり、従前から住宅地として人気の高い地域で、相対的に値嵩物件が多いものの、既成住宅地域のため画地規模は様々で、中心価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は、小樽市街地に位置する既成住宅地域であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、小樽市役所と国道５号の間に挟まれた範囲である。需要者は地縁的選好性を有する中間以上の所得者層若しくは収益物件の開発業者及び不動産投資家が中心である。新型コロナの感染拡大以降も、住宅地の需要は堅調であり、高水準での取引が多く認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺は、自用の住宅のほか分譲マンションやアパート等の集合住宅も見られ、住宅用途の多様性を有する地域である。小樽市内における共同住宅用地需要は、分譲賃貸ともに容積率が４００％程度以上の高容積率のエリアに多くみられていたが、投資対象エリアは近年中心部全域に拡大する傾向にあり、近隣地域周辺でも新規投資がみられる。よって本件では、比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した取引事例は、標準地周辺で個人による居住目的若しくは法人による投資目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られていないため、低位に試算された。よって、最近の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小樽駅南方
距離	860 m
土地の状態
土地面積	124.6 坪 (412 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅、病院等が存する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市花園２丁目１３番５
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	25 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	住環境及び利便性に優れた市内でも屈指の住宅地域
街路	基準方位　北　　９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持するものと予測するが、コロナ禍においても住環境や利便性の良さが好感され、需要は堅調である。 (2)戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ利便性が良好な既存住宅地域である。格別の変動要因はなく、当面は現状を維持していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万6,953 円 1平米 5万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万8,606円 1平米 5万1,000円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万6,953円 1平米 5万500円
前年から次年への変動率 5.2 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産年齢人口減少、高齢化進行に変化はなく、小樽市全体の中長期的な趨勢としては住宅地需要は減少傾向にあり、コロナ禍の影響は小さい。 (2)新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和等は依然継続されており、不動産市場にとってはプラスに作用している。
地域要因
(1)中心部の住宅地域では、コロナ禍等による一服感はあるものの、良好な住環境や利便性等が選好され、需要は堅調である。 (2)市街地かつ概ね平坦な住宅地の土地需要は依然堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231471203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市花園２丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,917 円／平米 7万2,458 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,439 円／平米 15万6,833 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,870 円／平米 13万8,422 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,500 円／平米 14万505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231781203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市花園２丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,404 円／平米 21万9,532 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,942 円／平米 20万8,086 円／坪
標準価格 平米 坪	7万642 円／平米 23万3,542 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,700 円／平米 23万7,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231471203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市花園２丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,245 円／平米 10万9,908 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,487 円／平米 11万4,014 円／坪
標準価格 平米 坪	4万336 円／平米 13万3,351 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231781203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市花園２丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,087 円／平米 9万6,162 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,657 円／平米 9万4,740 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,654 円／平米 16万850 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,400 円／平米 16万3,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備周辺地
特別な事情