路線価 (2023) 北海道小樽市錦町52-71 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市錦町５２番７１
価格時点	2023 年
駅名	小樽駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 7万2,732 円
1平米当たり	1平米 2万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	650万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	650万 円 (232 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小樽市内の近隣型及び路線型の商業地域一円である。需要者は主として地元資本の中小法人ないし個人事業者層で、規模のまとまった土地についてはチェーン展開する大手企業の参入も見込まれ、自用の店舗や事業所用地としての取引が主である。近隣地域は、手宮地区の大型小売店舗等に客足が流れ、空地や空店舗が増えて商店街としては衰退傾向が目立っており、近時商業床需要は少ない。物件は状況により区々であり中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は小樽市内北部の商業地域を中心とした商業地域一円である。需要者の中心は、小樽市内及び札幌市等道内に本店を置く中小法人又は個人事業者であるが、共同住宅等の収益物件取得を目的とする事業者も考えられる。近隣地域は、早くから開けた商業地域であるが、近年は郊外大型小売店舗等に客足が流れ、やや衰退傾向にある。中心となる市場価格帯は、用途、規模等により様々で、把握することが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺には、自用の店舗や店舗付住宅を主にアパート等の収益物件も見られ、用途の多様性を有するが、近年空地も増え、商店街としては衰退傾向にある。景気低迷による既存店の売上高減少や大型量販店への客足流失等により、当該錦町商店街への商業床需要は弱いものの、投資採算性をも考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 上記のとおり、比準価格と収益価格を得た。比準価格は複数の実際取引との比較によって求められたものであり、実証的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は、収益性を反映する価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、低位に試算された。本件においては、比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小樽駅北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	70.2 坪 (232 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗の中に空地が増えつつある近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市錦町５２番７１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14.5 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	錦町商店街の一角に位置する近隣商業地域
街路	９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)空き店舗が増え商店街としては衰退傾向で推移しているが、北運河に徒歩圏内という立地条件が見直され、ホテルの立地がみられるようになっている。 (2)ＪＲ小樽駅の北方徒歩圏外に所在するやや衰退傾向にある既存商業地域であり、当面現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,221 円 1平米 2万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化進行等の基礎的要因に変化はないが、コロナ禍により観光客が激減し、ホテル用地を含め商業地需要は全般的に停滞している。 (2)新型コロナは主に観光宿泊産業に影響を及ぼし、小樽市の経済は停滞傾向で、商業地需要は上向いていない。
地域要因
(1)空地や空店舗が増え、商店街としては衰退傾向で推移しているが、昨今は観光資源に近い立地条件が見直されつつある。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市錦町５２番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,238 円／平米 9万6,661 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,846 円／平米 9万2,059 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,035 円／平米 8万9,378 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市錦町５２番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,153 円／平米 10万2,992 円／坪
標準価格 平米 坪	3万423 円／平米 10万578 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	262 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	15 m
側道方位2	西
側道幅員2	7.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市錦町５２番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万626 円／平米 6万8,190 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,545 円／平米 9万1,064 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,136 円／平米 9万3,018 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,100 円／平米 9万2,899 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	9.1 m
側道方位2	北西
側道幅員2	9.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市錦町５２番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,605 円／平米 9万4,568 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,243 円／平米 9万65 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,243 円／平米 9万65 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	338 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情