路線価 (2023) 北海道小樽市色内1-211-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市色内１丁目２１１番１
価格時点	2023 年
駅名	小樽駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,180万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,180万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円／坪 1平米 18万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小樽運河や堺町通を中心とする観光地地域とその周辺の商業地域一円である。需要者は、地元資本の法人や個人事業者層のほか、規模の纏まった土地については道内外の有力企業の需要も見込める。従前の主たる需要であった自用の事業用地のほか、近年は貸し店舗等の収益物件も増加している。外国人観光客の増加により需要も堅調に推移していたが、コロナ禍以降の投資は様子見となっている。物件により状況は異なり、中心価格帯は把握しがたい。 (2) 同一需給圏は小樽市内の商業地域一円。主たる需要者は貸しビル等投資用不動産又はホテル経営等自己業務使用を目的とする法人企業等が考えられる。コロナ禍収束後を見据えた投資需要はみられるが、感染者数は上下を繰り返しており、地価の上昇には至っていない。取引の中心は、規模、用途等により様々であり把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域とその周辺は、ホテル等が建ち並ぶ小樽運河沿いの地域であるが、自用の店舗営業所のほか貸し店舗等の収益物件も見られ、用途の多様性を有する地域である。コロナ禍以前における観光入込客数は、外国人を主に増加基調で推移し、これに伴い商業床需要も旺盛となっており、投資採算性を考慮すべき地域であるので、本件では比準価格を重視しつつも収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を決定した。 (2) 当該地域は飲食店、宿泊施設等が立地する商業地域である。本件収益価格の試算にあたっては店舗ビルを想定しているが、観光地内であり、同じホテル経営、貸しビルにおいても業種や運営方法によっても負担可能賃料が様々であることなどから、相対的な説得力が劣ると思料する。本件においては実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地との検証を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	小樽駅東方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	150 坪 (496 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	ホテル
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	飲食店、ホテル等が建ち並ぶ運河沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2
その他地域地区等3	駐車場整備周辺地
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市色内１丁目２１１番１
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	３５ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２
その他地域地区等３	駐車場整備周辺地
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)道道臨港線沿い観光客向けのリゾートホテルや低層店舗等が建ち並ぶ観光施設地域として、徐々に熟成度を高めているが、観光入込客数の推移に不動産の需給動向が影響を受ける状況が今後も続くものと予測する。 (2)宿泊・観光施設及び店舗等が混在する地域で、今後も現状を維持すると予測する。小樽運河を臨む立地でコロナ禍収束後を想定した投資需要はあるが、投資家の慎重な姿勢は変わらず、地価は横ばい傾向が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万8,140 円 1平米 19万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万8,140円 1平米 19万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 61万8,222円 1平米 18万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 61万1,610円 1平米 18万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化進行等の基礎的要因に変化はないが、コロナ禍により観光客が激減しており、ホテル用地を含め商業地需要は全般的に停滞している。 (2)コロナ禍の不動産市場への影響は限定的である。小樽市の人口及び世帯数は減少傾向、高齢化の進行。
地域要因
(1)コロナ禍により観光エリアにおける新規投資は停滞しているが、コロナ禍の終息により需要は従前レベルに復帰するとみる向きが多い。 (2)地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231781203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市色内１丁目２１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,804 円／平米 22万854 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,531 円／平米 28万9,377 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,062 円／平米 57万8,755 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3.8 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231661203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市色内１丁目２１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,300 円／平米 65万2,274 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,002 円／平米 64万1,371 円／坪
標準価格 平米 坪	19万3,229 円／平米 63万8,815 円／坪
査定価格 平米 坪	19万3,000 円／平米 63万8,058 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5.4 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市色内１丁目２１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万9,980 円／平米 33万534 円／坪
推定価格 平米 坪	10万80 円／平米 33万864 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,245 円／平米 67万5,234 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.4 m
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情