路線価 (2023) 北海道小樽市銭函3-503-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 小樽市北海道小樽市銭函３丁目５０３番１０外
価格時点	2023 年
駅名	銭函駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (3472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,810万 円 (3472 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,779 円／坪 1平米 8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌及びその近郊の道央圏に位置する工業地域一円である。近隣地域は札幌に隣接する内陸型の中小工業地域で、需要は道内企業による自用目的が中心である。立地業種は、金属、化学、食品、流通運輸品等と雑多で、画地規模も区々であり、中心価格帯は把握し難い。国内製造業の空洞化等により道内の工場地価格は下落傾向が続いていたが、コロナ禍以降、同一需給圏内では巣ごもり需要による物流増加に伴う業務用地需要の増大がみられる。 (2) 同一需給圏は小樽市、石狩市及び札幌市等の工業地域一円である。主たる需要者は工場、食品加工及び物流施設等自己業務用不動産の取得を目的とする法人企業等が中心となる。工業地の需要は大消費地である札幌市を中心として道内主要都市への交通インフラが整備されている地域でも強まっており、地価は上昇傾向にある。中心価格帯は画地規模等により異なり把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、銭函工業団地内の自用の工場や作業所が多い中小工場地域内に存する。近隣地域及びその周辺の銭函工業団地内では、特殊な事情がある場合を除き賃貸物件はなく、工場の賃貸市場は成熟していない。取引はほぼ自用目的に限られ、収益物件に対する需要はほとんどないので、本件では比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は自己業務使用目的の取引が中心であり、事務所等と比べ生産設備を必要とする工場は汎用性に乏しいため賃貸は少なく、賃貸市場は未成熟であることから、収益還元法は適用できなかった。本件においては、工業地需要が高まっている中、現実の不動産取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	銭函駅東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	1050.2 坪 (3472 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場等が多い工業団地
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小樽市北海道小樽市銭函３丁目５０３番１０外
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	350 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	50 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	銭函工業団地内の工場地域
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域内に格別の変動要因はなく、今後当分の間は現状維持と予測する。 (2)工場及び物流施設等が多い内陸部の工業地域で、今後も現状を維持すると予測する。巣ごもり需要を背景に、食品加工・冷凍貯蔵等施設の新設又は移転需要が増大しており、当分の間は地価は上昇すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,448 円 1平米 8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,779 円 1平米 8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,448円 1平米 8,000円
前年から次年への変動率 14.3 ％
2022年	1坪 2万3,142円 1平米 7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,779円 1平米 8,100円
前年から次年への変動率 15.7 ％
2019年	1坪 2万3,142円 1平米 7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍後を見据えて道内企業の設備投資意欲は持ち直しており、巣ごもり需要下の物流増大により流通業務用地に対する需要も増加している。 (2)通信販売等無店舗販売の普及及び巣ごもり需要の増大、輸送コストの増加に対応した施設の再配置及び生産・仕分設備効率化。
地域要因
(1)２０２１年の工業統計調査による小樽市内の製造業の事業所数、従業員数は前年を上回っており（製造品出荷額は減少）、持ち直しの傾向にある。 (2)大消費地である札幌市及びその周辺地域の食品加工・流通の工業等用地の需要の増大。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231781203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市銭函３丁目５０３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1 円／平米 3万3,063 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1 円／平米 3万3,063 円／坪
標準価格 平米 坪	1万21 円／平米 3万3,129 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市銭函３丁目５０３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,086 円／平米 3万38 円／坪
推定価格 平米 坪	8,653 円／平米 2万8,607 円／坪
標準価格 平米 坪	8,280 円／平米 2万7,374 円／坪
査定価格 平米 坪	8,280 円／平米 2万7,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市銭函３丁目５０３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,235 円／平米 1万4,001 円／坪
推定価格 平米 坪	4,112 円／平米 1万3,594 円／坪
標準価格 平米 坪	4,422 円／平米 1万4,619 円／坪
査定価格 平米 坪	4,420 円／平米 1万4,613 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231281203 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	小樽市
地域	北海道小樽市銭函３丁目５０３番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,130 円／平米 2万3,572 円／坪
推定価格 平米 坪	7,922 円／平米 2万6,190 円／坪
標準価格 平米 坪	8,108 円／平米 2万6,805 円／坪
査定価格 平米 坪	8,110 円／平米 2万6,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情