路線価 (2023) 北海道旭川市4条通11-1725-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 旭川市北海道旭川市４条通１１丁目１７２５番２５
価格時点	2023 年
駅名	旭川駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2,780万 円 (370 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万7,950 円／坪 1平米 7万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は駅周辺の中心商業地域が相当する。オフィス需要の駅前シフトにより業務性はやや薄れたが、主要幹線沿いに位置する近隣地域周辺では、近年、コンビニ、量販店の進出がみられ、地域の色彩は変わりつつある。新型コロナウィルス感染症の影響が薄れ、低金利が維持される中で、中心商業地に対する投資の再開がみられ、需給、地価水準は安定化に向かう動きを示している。取引の中心価格帯は坪当たり２０～２５万円前後となる。 (2) 同一需給圏は市内中心部の商業地域一円の圏域である。主な需要者層は地元旭川市をはじめとする道内外の企業と見込まれる。４条通沿いの中心部商業地域で、地域内に特段の変動要因は認められない。テナント需要は飲食店舗を中心に落ち込んでいるが、脱コロナ感染症への社会的な政策転換もあり、アフターコロナを見据えた需要も出始めている。市場での総額は画地条件や規模等により幅があり、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は中心商業地域の４事例を採用の上、最新の正常取引の事例を重視し、試算されており、市場性を反映した実証的な価格が得られたものと考える。収益価格は、近時のテナント需要の停滞を考慮すると、安定的な収益の確保が可能かどうかは不透明であり、相対的信頼性に劣るものと考える。以上の検討より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。一方、収益価格は理論的な価格で想定項目に大きく影響を受ける傾向がある。地域は店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、需要の観点から土地の高度利用は望めず、収益面からの価格検討には限界がある。したがって試算価格の調整にあたっては、実証的な比準価格を重視して収益価格は参考とし、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ旭川駅　北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	111.9 坪 (370 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	医院兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	旭川市北海道旭川市４条通１１丁目１７２５番２５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	25 m
面積	370 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当面、現在の商業環境で当面推移と予測。テナント市場の動きは鈍いが、企業業績の改善が図られ、低金利が維持されることが予想される中、圏内の需給、地価水準はともにコロナ禍前の安定を取り戻すものと予測。 (2)４条通沿いの中心部商業地域で地域内に特段の変動はない。テナント需要は落ち込んでいるが、一方でアフターコロナを見据えた需要も出始めている。地価は弱含みから転じて横這い傾向で、当面同様の動きと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万7,950 円 1平米 7万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価急落に直結する破綻物件の急増等は把握されず、低金利が維持される中、札幌、首都圏からの事業物件に対する引合いも再開している。 (2)テナント需要は飲食店舗を中心に落ち込んでいるが、脱コロナ感染症への社会的な政策転換もあり、アフターコロナを見据えた需要も出始めている。
地域要因
(1)特に変化はない。 (2)４条通沿いの中心部商業地域で地域内に特段の変動要因は認められない。アフターコロナを見据えた需要も出始めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231591204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市４条通１１丁目１７２５番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,309 円／平米 17万6,240 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,450 円／平米 18万6,624 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,367 円／平米 24万9,163 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,400 円／平米 24万9,272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231591204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市４条通１１丁目１７２５番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,625 円／平米 20万3,732 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,625 円／平米 20万3,732 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,788 円／平米 24万7,249 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231591204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市４条通１１丁目１７２５番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,384 円／平米 29万5,504 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,316 円／平米 32万8,339 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,574 円／平米 25万3,154 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231591204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市４条通１１丁目１７２５番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,599 円／平米 23万6,706 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,255 円／平米 22万5,651 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,841 円／平米 24万7,424 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,800 円／平米 24万7,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	27.2 m
側道方位2	北東
側道幅員2	10.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情