路線価 (2023) 北海道旭川市2条通8-569-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 旭川市北海道旭川市２条通８丁目５６９番１外
価格時点	2023 年
駅名	旭川駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	4,700万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,760万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万6,418 円／坪 1平米 25万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高度利用が進む旭川駅前の中心商業地域。需要者は旭川を含む道内有力企業に加え、国内大手企業の参入が見られる。周辺では旧エクス跡のタワマンが分譲開始、近接する２条通８丁目でもタワマン開発の報道が出ている。新型コロナウィルスの影響が薄れ、投資意欲を後押しする低金利が維持される中、中心部の需給は安定化に向けた動きを示している。取引は稀で中心となる価格帯を見出しがたいが、地元企業で土地購入費総額５億円が上限と考える。 (2) 同一需給圏は旭川市中心部の高度商業地域一円の範囲である。特に買物公園エリアとの代替性が高い。需要者の中心は市内外の法人、投資会社等である。駅前周辺はホテルを含む複合商業ビルが開業し、タワーマンションの再開発事業が施行中である。経済回復の期待や再開発事業の好影響等により地価は安定的に推移している。取引価格は物件によりばらつきがあり、中心となる価格帯は特定しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 画地条件、テナント需要を踏まえた、敷地の最有効使用に基づき、本件では複合商業ビルを想定して収益価格を試算したが、近年は同種の賃貸用ビルの新設が見られず、築浅の類似賃貸事例の収集に限界があることより、収益価格の信頼性は相対的に劣るものと考える。よって、本件では収益価格は参考にとどめ、価格形成要因の変動状況を踏まえ、実証的な比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は中心商業地域に所在する取引時点が新しい事例を中心に求めたもので、市場性を反映した説得力のあるものとなっている。近隣地域は地価水準に対して賃料水準は低く、収益価格は低位となっている。以上より、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、買物公園の商況等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	旭川駅
距離	350 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の専門店等が建ち並ぶ中心商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	旭川市北海道旭川市２条通８丁目５６９番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	11 m
面積	187 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	周辺で再開発が進む駅前商業一等地。
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業一等地としての地位を当面維持と予測。新型コロナウィルスの影響が薄れ、周辺ではタワマン等の再開発が進行中であるが、標準地正面の旧マルカツ百貨店の全館閉鎖による影響を鑑み、地価は軟調に推移と予測。 (2)平和通買物公園の中心商業地域である。駅前周辺はホテルを含む複合商業ビルが開業し、タワーマンションの再開発事業が施行中である。経済回復の期待や再開発事業の好影響等により地価は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万6,500 円 1平米 25万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 84万9,642 円 1平米 25万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万6,500円 1平米 25万円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 84万9,642円 1平米 25万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 83万6,418円 1平米 25万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価急落に直結する破綻物件の急増等は把握されず、低金利が維持される中、札幌、首都圏からの事業物件に対する引合いも再開している。 (2)商業地の地価は、経済回復の期待、再開発の影響等で中心部は横ばいに転じた。その他は概ね安定的。物価上昇による影響は今のところ現れていない。
地域要因
(1)閉館した旧マルカツは運営会社の代表がコロナ給付金詐欺容疑で逮捕され、再開目途が立たず、影響の長期化が懸念されている。 (2)駅前周辺ではホテル等が開業し、再開発事業が施行中である。経済回復の期待等で中心部の地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)特に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231571204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市２条通８丁目５６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万5,200 円／平米 100万8,991 円／坪
推定価格 平米 坪	25万2,231 円／平米 83万3,876 円／坪
標準価格 平米 坪	22万8,677 円／平米 75万6,006 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	27 m
側道方位2	南西
側道幅員2	10.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231591204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市２条通８丁目５６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,476 円／平米 53万3,840 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,347 円／平米 77万1,445 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,931 円／平米 72万7,092 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	27.2 m
側道方位2	南東
側道幅員2	36.3 m
側道方位3	北東
側道幅員3	10.9 m
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231571204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市２条通８丁目５６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,626 円／平米 65万46 円／坪
推定価格 平米 坪	13万1,084 円／平米 43万3,364 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,599 円／平米 71万2,770 円／坪
査定価格 平米 坪	23万7,000 円／平米 78万3,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231591204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市２条通８丁目５６９番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,090 円／平米 74万842 円／坪
推定価格 平米 坪	25万1,081 円／平米 83万74 円／坪
標準価格 平米 坪	23万9,125 円／平米 79万547 円／坪
査定価格 平米 坪	26万3,000 円／平米 86万9,478 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情