路線価 (2023) 北海道旭川市神楽5条8-400-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 旭川市北海道旭川市神楽５条８丁目４００番１外
価格時点	2023 年
駅名	旭川駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (397 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,407 円 1平米 4万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,830万 円 (397 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,407 円／坪 1平米 4万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は郊外路線商業地域一円にわたり、交通量、集客に優る幹線沿いの地域との間で代替性が強い。圏内の需要者は旭川都市圏の中小事業者のほか、広域の集客が見込める国道等の主要幹線沿いでは、道内、道外の大型商業施設の立地がみられる。新型コロナウィルス関係の行動制限が緩和され、全般に収益環境が上向く中で、圏内の需給、地価水準は安定的に推移している。中心となる価格帯は更地坪単価ベースで１３～１５万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は神楽・神楽岡地区の幹線道路沿いを中心とする近隣商業地域ないし路線商業地域一円の圏域である。需要者は旭川市をはじめ上川管内の法人が中心と見込まれる。氷点橋、クリスタル橋の開通によって中心部へのアクセスが向上し、交通量の増加による新規出店が見られたが、最近は取引件数も減少傾向にある。商業地域の取引価格は規模等により個別に形成される傾向が強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は要因類似性、信頼性に優る最新の更地正常取引を関連付けて試算され、地域における最近の市場性を反映した価格が得られたものと考える。収益価格は将来にわたって安定的にテナントを確保出来るか不透明であり、信頼性に劣るものと考える。大都市圏と異なり、収益性に基づく価格形成が希薄な地方都市の路線商業地域であることを考慮し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討結果を踏まえ、比準価格を採用、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格と収益価格が得られた。近隣地域は店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域で、需要の観点から土地の高度利用は期待出来ず、地価に見合った純収益の想定確保が困難で、相対的に収益価格は低位に求められた。したがって試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映し相対的に説得力を有する比準価格を重視して、理論的な収益価格は参考とし、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ旭川駅　南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	120.1 坪 (397 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	旭川市北海道旭川市神楽５条８丁目４００番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	27 m
面積	390 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前地区と国道を連絡する昭和通と永隆橋通との中間に位置する、国道２３７号沿いの地域であり、現在の商業環境で当面推移、行動制限緩和により人出が回復し、地域の地価水準は安定的に推移していくものと予測する。 (2)国道２３７号線沿いの商業地域で、地域内に特段の変動要因は認められず、現状維持で推移していくものと考察する。需要はやや弱く、地価は当面の間、若干の弱含み傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,407 円 1平米 4万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,407 円 1平米 4万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地価急落に直結する破綻物件の急増等は把握されず、行動制限緩和もあり、企業、店舗の収益環境は改善しつつある。 (2)新型コロナウイルス感染が継続するものの、経済活動の正常化が進む中で、旭川市内の郊外の商業地への影響は価格時点現在、軽微に推移している。
地域要因
(1)特に変化はない。 (2)地域内に特段の変動要因は認められず、需給関係は安定傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市神楽５条８丁目４００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,038 円／平米 17万2,038 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,769 円／平米 15万7,924 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,108 円／平米 14万9,127 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	28.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231171204 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市神楽５条８丁目４００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,892 円／平米 15万5,025 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,659 円／平米 14万7,643 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,393 円／平米 14万6,763 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231631204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市神楽５条８丁目４００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,056 円／平米 11万5,895 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,035 円／平米 11万2,520 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,259 円／平米 14万6,320 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231571204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	旭川市
地域	北海道旭川市神楽５条８丁目４００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,354 円／平米 14万9,940 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,231 円／平米 13万6,310 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,160 円／平米 14万9,299 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情