路線価 (2023) 北海道室蘭市宮の森町4-8-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５
価格時点	2023 年
駅名	東室蘭駅 から 730m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	538万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	538万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万7,114 円／坪 1平米 3万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室蘭市内及び隣接する登別市鷲別エリア等における高価格帯の住宅地域全域である。特に、蘭東地区及び宮の森町の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、室蘭市内の１次取得者層、投資家、不動産業者等である。宮の森町は住環境や生活利便性が優ることから人気が高い住宅街で、需要が強いことから地価は概ね安定傾向が続いている。土地は１７０㎡で５５０万円程度であり、新築の戸建物件は３５００万円程度が需要の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は当市及び隣接する登別市の鷲別地区の住宅地域を広く圏域に含み、需要者は室蘭市に勤務先が存する勤労者層が中心で、コロナ禍においても住宅地需要に特段の影響は見受けられない。その一方で、大型商業施設の分散に伴って各所で日用品の購入等の利便性が高い住宅地がみられるため、未だ地価上昇に転じるまでの優位性は認められず、更地取引の場合で総額５００万円から８００万円程度が中心の取引価格帯も大きな変動はなく推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格・収益価格を得た。取引事例は宮の森町に存する物件を選択した。一方、周辺には賃貸物件も見られ、賃貸建物は３ＬＤＫのファミリータイプを想定したが、土地価格に見合う賃料設定が出来ず収益価格は低く求められた。当該地域は、居住の快適性を重視する宮の森町の住宅地域であるため、収益価格は参考にとどめ、他の標準地との検討、室蘭市の地域経済動向も総合的に勘案し、比準価格を妥当と判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 住宅地人気の高さからアパート等による土地利用も考察されるが、蘭東地区全体における賃貸物件の競争が厳しく、現実には近隣周辺における収益目的の土地需要が非常に少ないため、収益価格の規範性が劣位する面は否めない。比準価格については、自用目的を主とする需要者の視点を反映した複数の取引事例に基づく精度の高い試算価格であるため、本件では収益価格は参考に留め、実証的価格である比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東室蘭駅北東方
距離	730 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東室蘭駅に近い宮の森町の住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。宮の森町は住環境や生活利便性が良好のため蘭東地区で人気の住宅街であり、地価については概ね安定傾向で推移すると予測する。 (2)商業施設や交通施設の利便性から人気の高い住宅地域であるが、大型商業施設の分散により周辺の商業地域がやや衰退傾向にあるなど需要を押し下げる要素も存するため、当面は横這い基調に留まる市況が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、全体的に厳しい状態にある。 (2)人口減少や建築資材高騰に伴う不動産需要の減退が目立つが、一部で安定的又は強含みな市場動向もみられ、人気に応じた地域格差が拡大している。
地域要因
(1)東室蘭の商業エリア背後に存する住環境や生活利便性が優る住宅街であり、地価は概ね安定傾向で推移している。 (2)東室蘭駅周辺の商業地域から比較的近く、また熟成した既成住宅地域で土地供給が少ないこともあって、地価水準は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,621 円／平米 8万1,397 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,989 円／平米 7万6,002 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,841 円／平米 10万8,572 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,614 円／平米 8万4,680 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,629 円／平米 8万1,423 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,112 円／平米 11万2,774 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,431 円／平米 4万1,097 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,390 円／平米 8万3,939 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,387 円／平米 9万7,153 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,923 円／平米 10万5,537 円／坪
推定価格 平米 坪	3万695 円／平米 10万1,478 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,974 円／平米 10万5,706 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市宮の森町４丁目８番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,468 円／平米 7万4,279 円／坪
推定価格 平米 坪	2万979 円／平米 6万9,357 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,429 円／平米 7万844 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情