路線価 (2023) 北海道室蘭市母恋北町1-27-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市母恋北町１丁目２７番２
価格時点	2023 年
駅名	母恋駅 から 270m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	953万 円 (433 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	970万 円 (433 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円／坪 1平米 2万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室蘭市内の古い商店街や繁華性が劣る商業地域等である。特に、蘭西地区に存する母恋北町の商業地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、地元商店等の経営者や地場中小企業等が大半である。近年は蘭東地区の大型ＳＣ等へ顧客が流出、古い小規模店舗地は需要が弱い。母恋北町の商業地は需要の減退を反映し、長期地価下落傾向で推移している。土地は２万円／㎡前後の物件が需要の中心になっている。３万円／㎡を超えると需要はほとんどない。 (2) 同一需給圏は広く室蘭市内の商業地域及び商住混在地域を含むが、需要者は母恋地区に地縁性を有する地元の中小事業者等に限定される傾向が強い。近隣地域は古くからの商店街であり、コロナ禍における商況の急速な悪化などはみられないものの年々衰退が進む情勢を受けて、各種事業者の投資意欲も低調に推移している。その結果として商業地取引が極めて少なく、また建物用途等による個別性の強さもあって、市場の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格・収益価格を試算した。母恋北町の商業地取引は少なく、他の地域の事例も採用した。なお、地元経営者による商業用賃貸需要は弱く、賃貸建物は２階建ての店舗・共同住宅を想定したが、賃料、空室率、競争の状態等を考慮すると新築商業物件に期待は出来ず、収益価格は参考にとどめた。よって、代表標準地との検討も踏まえ、蘭西地区の母恋北町に存する商店街の商況を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域における土地利用は店舗や併用住宅等の自用物件が大半であり、更に投資採算性の厳しさを踏まえて需要者の多くが自用物件を目的として市場参入するため、収益価格は規範性が劣るものとして参考に留める。一方で比準価格は、市場参加者の意思決定の結果としての取引事例に基づいて試算した実証的価格であり、代表標準地を規準とした価格との均衡性の観点からも妥当と判断されるため、本件では比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	母恋駅南東方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	131 坪 (433 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅前の路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市母恋北町１丁目２７番２
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)蘭西地区のうち小規模店舗、医院、アパート等が混在する母恋北町の商店街で、地域内に大きな変動要因はない。近年は蘭東地区の商業施設に顧客が流出、母恋北町の商業地は今後も地価下落傾向で推移すると予測する。 (2)地元の駅前にドラッグストアが進出してから数年を経過するが、その他に目立った施設や店舗の開店はみられず、母恋地区の衰退に伴う商況の厳しさなどから今後も商業地需要は減退傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -5.2 ％
2022年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 -3.4 ％
2019年	1坪 7万6,699円 1平米 2万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、商況は全体的には厳しい状態にある。 (2)地方都市の商業地域では全般的に宅地需要の減退が目立つほか、郊外型の大型施設等に購買力が偏り、既存商店街の衰退が進む傾向が多くみられる。
地域要因
(1)店舗、アパート等が混在する母恋北町の古い商業地域である。蘭東地区の大型ＳＣとの競合もあり需要は弱く、長期地価下落傾向。 (2)背後住宅地域の人口減少と、遠方の大型施設で買物をする住民の増加により厳しい商況が続く商店街であり、地価水準に回復の兆しは認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市母恋北町１丁目２７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,199 円／平米 8万9,920 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,492 円／平米 8万7,583 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,084 円／平米 7万9,622 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市母恋北町１丁目２７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,165 円／平米 6万3,359 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,482 円／平米 6万1,101 円／坪
標準価格 平米 坪	2万955 円／平米 6万9,277 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市母恋北町１丁目２７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,143 円／平米 5万3,369 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,067 円／平米 4万9,812 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,618 円／平米 6万4,857 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市母恋北町１丁目２７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万157 円／平米 6万6,639 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,315 円／平米 6万3,855 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,678 円／平米 7万1,667 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	15.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市母恋北町１丁目２７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万14 円／平米 6万6,166 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,810 円／平米 7万8,716 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,303 円／平米 8万3,652 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情