路線価 (2023) 北海道室蘭市港北町1-25-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市港北町１丁目２５番２２外
価格時点	2023 年
駅名	本輪西駅 から 900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (3345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (3345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万9,093 円／坪 1平米 8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は室蘭市内及び競合都市の工業地域全体であり、広範囲に及ぶ。特に、港北町の臨港工業地等との代替競争関係が強い。需要者の中心は、工場経営者や地場企業等が大半である。近年、対象公示地周辺で工業関連企業の進出は少なく、工場地の需要は弱い。一方、地価は長期間の下落等により底値に近く、若干の下落にとどまっている。取引は少ないが、土地は１万円／㎡前後の物件が需要の中心になっている。２万円／㎡を超える取引はほとんどない。 (2) 同一需給圏は室蘭市内の工業地域及び一部の混在住宅地域を含む事業系用途の土地利用がみられる類似地域が存する範囲であり、当市の経済を支える大工場関連の企業や物流業者等が需要者の中心となる。但し、大工場の敷地内で設備投資等を行う関連企業が多いと共に、コロナ禍における物流関連の積極的な投資もみられないことから、工業地地価は弱含みに推移しており、また画地規模等が多岐に渡る工業地の市場における中心価格帯は特定することができない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格を試算した。市内等における工業地の取引は少なく、取引時点が古い事例も採用せざるを得なかった。なお、対象公示地周辺は自己使用の工場、倉庫等が多い地域であり、賃貸市場が形成されておらず、賃料水準の把握が困難なため収益還元法は適用しなかった。よって、工業都市の経済動向、代表標準地との検討も踏まえ、室蘭市内における工業地取引の現状を反映した比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は自用の工場等を主とする地域であり、また市内における賃貸目的の工業系物件がほとんどなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格についても近年の工業地取引が非常に少ない状況にあるが、本件では複数の取引事例を慎重に考察して規範性の高い事例を中心に調整するなど精度的に欠けるところはなく、代表標準地との検討結果からも妥当と認められるため、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本輪西駅東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	1011.8 坪 (3345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、事業所等が見られる国道背後の工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	臨港地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市港北町１丁目２５番２２外
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	20 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	55 m
奥行き	60 m
面積	3300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１３．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	臨港地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)工場、倉庫等が混在する国道背後の工業地域であり、地域要因に大きな変動はない。なお、室蘭市内の工業地は管内経済の低迷により需要が弱いものの底値に近く、若干の下落又は弱含みの安定傾向で推移すると予測する。 (2)近隣地域は中小工場、倉庫等の立地に適した工業団地であるが、類似規模の土地利用が多い中島町や東町の工業地域と比べた優位性が乏しく、今後も相対的地位の低下と工業地需要の減退が進むことが懸念される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万9,093 円 1平米 8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万9,093円 1平米 8,800円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 2万9,423円 1平米 8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、業況は全体的には厳しい状態にある。 (2)製造業等の業績にコロナ禍からの改善がみられていたが、原材料不足と価格高騰により厳しい環境にある企業が多く、需要の回復には至っていない。
地域要因
(1)港北町の工場地域である。需要は少ないが底値に近く、地価は若干の下落にとどまっている。 (2)一定の交通利便性を備えた国道背後の工業地域であるが、蘭北方面を選好する事業者が少なく、地価を下支えする要因が乏しい情勢が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市港北町１丁目２５番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,900 円／平米 3万2,729 円／坪
推定価格 平米 坪	9,811 円／平米 3万2,435 円／坪
標準価格 平米 坪	8,487 円／平米 2万8,058 円／坪
査定価格 平米 坪	8,490 円／平米 2万8,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市港北町１丁目２５番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,740 円／平米 1万8,976 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,195 円／平米 3万7,011 円／坪
標準価格 平米 坪	8,424 円／平米 2万7,850 円／坪
査定価格 平米 坪	8,420 円／平米 2万7,837 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市港北町１丁目２５番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,900 円／平米 2万9,423 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,536 円／平米 4万1,444 円／坪
標準価格 平米 坪	9,006 円／平米 2万9,774 円／坪
査定価格 平米 坪	9,010 円／平米 2万9,787 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情