路線価 (2023) 北海道釧路市鶴野東3-58-401 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市鶴野東３丁目５８番４０１
価格時点	2023 年
駅名	新富士駅 から 4500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	237万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	237万 円 (215 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円／坪 1平米 1万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市西方郊外に形成される住宅地域の圏域である。需要者の中心は当市居住が大半を占める。需給は比較的安定した地域である。新規分譲地域における供給過多の影響を受け、相対的に人気がある地域と比較するとやや利便性や品等は劣る。現状の傾向を踏襲するものの、近時は相応の取引が出現しており今後の情勢を注視する必要がある。土地にあっては総額２００万円から３００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は新釧路川以西の市内郊外の住宅地一帯で、特に鶴野東地区及び星が浦北、星が浦大通地区との代替競争の関係が強い。需要者の中心は市内西部方面に地縁のある戸建住宅地を求める個人が中心となっており、街区形成がやや見劣る地区のため他地域からの転入は少ない。高規格道路Ｉ・Ｃの予定地に近く、付近幹線道路では新規店舗進出も見られる地域となっている。需要の中心価格帯は土地は標準的な規模で総額２００～３００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 主として戸建住宅が建ち並ぶ地域であるため、収益物件の立地に馴染まない。自用目的が中心で土地価格に見合った収益性が見込めないため収益還元法は適用できなかった。比準価格は周辺地区における直近の取引動向を反映している。よって比準価格を採用し、昨今の経済情勢、市場性をも総合考慮し、単価と総額との関連の適否を踏まえ、広域的見地から鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、付近には標準地等は存在しないため規準はできなかった。 (2) 一部にアパート等もみられるが、戸建住宅を主体とした自用目的の取引が中心であり、収益性は主たる価格形成要因とはなってはおらず、収益還元法の適用は出来なかった。採用する比準価格を再吟味するが、類似地域内の資料により求められた試算値にウェート付けをおこない得られたもので、取引の実態を反映した信頼性の高い価格と考えられる。よって、当地域の不動産需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準はおこなわなかった。
交通
交通施設	新富士駅北西方
距離	4500 m
土地の状態
土地面積	65 坪 (215 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市鶴野東３丁目５８番４０１
標準地の範囲
東	150 m
西	130 m
南	90 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	郊外部にある既成住宅地域
街路	基準方位北、１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定している。近時は相応の取引が出現している。今後も現状の住環境を維持すると思料され、地価は横這いで推移すると予測する。 (2)環境面ではやや見劣るが、幹線道路への連絡、周辺地域への商業施設の進出、安価な地価水準であるため相応の需要があり、地価は安定傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)強含みの地区、弱含みの地区、横這いを維持する地区等が混在し、地価動向の多極化が進行している。 (2)釧路市は人口減少が引き続き大きく、利便性の良い地域を主に、高台や街路網、日照が良好な地域以外の住宅地への需要は低調な傾向である。
地域要因
(1)特段大きな変動要因はなく横這い傾向が継続している。 (2)地域要因に大きな変化はなく、郊外住宅地ではあるものの、利便性の向上もあって相応の需要が認められる。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231671206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鶴野東３丁目５８番４０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,408 円／平米 4万4,327 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,473 円／平米 4万1,236 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,116 円／平米 4万3,361 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,100 円／平米 4万6,615 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鶴野東３丁目５８番４０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9,679 円／平米 3万1,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4 円／平米 3万3,073 円／坪
標準価格 平米 坪	9,280 円／平米 3万680 円／坪
査定価格 平米 坪	9,980 円／平米 3万2,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鶴野東３丁目５８番４０１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,405 円／平米 4万4,317 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,078 円／平米 4万3,236 円／坪
標準価格 平米 坪	9,870 円／平米 3万2,630 円／坪
査定価格 平米 坪	1万600 円／平米 3万5,044 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鶴野東３丁目５８番４０１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,750 円／平米 5万5,376 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,581 円／平米 5万1,511 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,075 円／平米 4万6,532 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鶴野東３丁目５８番４０１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万176 円／平米 3万3,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万450 円／平米 3万4,548 円／坪
標準価格 平米 坪	1万566 円／平米 3万4,931 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情