路線価 (2023) 北海道釧路市新栄町13-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市新栄町１３番９
価格時点	2023 年
駅名	釧路駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 7万9,344 円
1平米当たり	1平米 2万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	813万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	813万 円 (271 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円／坪 1平米 3万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ釧路駅以北の鉄北地区の路線商業地及び幹線道路沿いの近隣商業地、住商混在地の圏域に及ぶものと判断される。需要者の中心は地元の営業所や店舗等を求める事業者で、全道展開のチェーン店の展開も認められる。幅員は広いが車輌通行は少なく市場競争力は低いものの、背後住宅地との関連もあって、地価は底値水準と判断される。中心価格帯は規模により雑多であるが、坪１０万円程度が目安となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ釧路駅以北、新釧路川以東の商業地域で、釧路経済圏全体からの集客をある程度見込まれる柳町公園以北とは価格牽連性は低い。需要の中心は地元事業者であり、近隣商業地としての側面から、市外からの投資可能性は薄い。街路効用や医療機関への近接性により投資可能性は維持され、近傍・背後の業務併用住宅地の需要は底堅く、背後人口の高齢化もあって、今後の需給変化に注意を要する。標準規模の更地で８００万円前後と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 背後の住宅地では新規の共同住宅も見られるが、標準地の位置する路線沿線ではテナント物件より自己利用の店舗、営業所等の取引が主であり、収益目的の取引は２次的なものとなっている。類似商業地内の現実の事例資料に基づき得られた比準価格は当該地域の市場性を反映したもので、信頼性が高い価格と考えられる。よって、比準価格を採用し、収益価格を参考程度に留め鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準すべき標準地等は得られなかった。 (2) 取引の主流は自用目的の店舗で、業務併用住宅系事例を中心に取引事例を多数収集し得た。当地域における商業系の投資物件は例外的で、賃貸資料の収集自体の困難さや想定数値の不安定さは排除できず、家賃負担能力の面から採用数値等の相対的信頼性に乏しく、保守的となった側面は否定できない。よって、比準価格を標準とし、低位な収益価格を下限として参考に留め、規準すべき標準地等は存しないが、市内他商業地の水準も睨み、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	釧路駅北方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	82 坪 (271 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所等併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市新栄町１３番９
標準地の範囲
東	60 m
西	10 m
南	80 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	19 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	広幅員の街路沿線の既成商業地域
街路	３６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模な商業施設の進出はないが、中小規模店舗、共同住宅、事務所等が建つ商業地域である。釧路町商業地と地続きで、地価が安定気味の鉄北地区に所在しており、今後とも同様な傾向で推移するものと思料される。 (2)近傍で新規宅地供給が見られるが、地域再熟成には至っていない。公共施設を中心に周辺住環境は維持されており、事務所、店舗需要とも投資可能性を残すが、再度割高感が台頭する可能性も否定できない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商業投資が中心部より釧路町を含めた幹線道路沿線地域に向いている傾向が見られる。 (2)基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏人口の広域化も進行する中、競争力の分化が進行する。
地域要因
(1)商業地としての熟成度は高くはないが、病院等にも近接、背後住宅地は地価も概ね安定しており、横ばいの傾向となっている。 (2)業務系投資の出退の動きが交錯する。近接の業務併用住宅地や背後住宅地の水準と拮抗しており、前年水準は保たれている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新栄町１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,998 円／平米 9万5,867 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,291 円／平米 9万3,530 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,749 円／平米 9万8,350 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新栄町１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,945 円／平米 9万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,519 円／平米 9万4,284 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,131 円／平米 9万6,307 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新栄町１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,857 円／平米 7万5,565 円／坪
推定価格 平米 坪	3万234 円／平米 9万9,954 円／坪
標準価格 平米 坪	3万264 円／平米 10万53 円／坪
査定価格 平米 坪	3万300 円／平米 10万172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231751206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新栄町１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,461 円／平米 11万7,234 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,772 円／平米 11万1,650 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,860 円／平米 10万5,329 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市新栄町１３番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,275 円／平米 6万417 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,486 円／平米 8万7,563 円／坪
標準価格 平米 坪	3万655 円／平米 10万1,345 円／坪
査定価格 平米 坪	3万700 円／平米 10万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	18 m
側道方位2	北東
側道幅員2	18 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情