路線価 (2023) 北海道釧路市鶴野東5-19-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 釧路市北海道釧路市鶴野東５丁目１９番８
価格時点	2023 年
駅名	新富士駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (595 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,030 円 1平米 2万3,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (595 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新釧路川以西の幹線道路沿線の商業地域及び準幹線道路沿いの住商混在地と判断される。需要者の中心は地元の商業者を主体とし、時折全道展開の商業者も見られる。今後予定される高規格道路Ｉ・Ｃと西港を連絡する道路沿いに位置し、飲食店舗の開業もあり、将来的な需要増が期待される地域となっているものの、鳥取大通２丁目に商業施設の進出、集積があり競合が認められる。土地価格は画地規模により左右され中心価格帯の特定は難しい。 (2) 同一需給圏は釧路市内西部のほか、釧路市内又は隣接する釧路町内の路線商業地域全域と把握する。典型的需要者は地元事業者のほか、全国全道展開の市外資本の進出、周辺町村からの進出も見込まれる。釧路西ＩＣに近接し、道道釧路環状線へのアクセスも良好で、背後住宅地域の熟成基調から、商業投資の可能性は維持されている。新釧路川以西の他の路線商業地又は業務併用住宅地の水準から推測して、標準規模の更地で１４００万円前後の水準と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 共同住宅等の投資物件も見られるが、自用目的の取引が大半を占め、収益性を目的とした取引は２次的であり、地価は現実の取引価格を基に価格形成されているのが実態となっている。よって、類似性を有する取引事例を適切に試算して求めた比準価格を標準に、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、規準すべき公示地等がないため、規準はおこなわなかった。 (2) 取引の主流は自用目的の店舗等であり、時系列的近似性の認められる新釧路川以西のエリアに存する取引事例を十分確保し得た。当地域では投資用商業物件は例外的で、広域的な賃貸資料により査定し、昨今の経済情勢の変動から想定建物規模を若干保守的に想定した側面も否めない。相対的信頼性ある豊富な事例資料により査定され、収益性も内包する比準価格を標準とし、低位の収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。規準すべき標準地はない。
交通
交通施設	新富士駅北西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	180 坪 (595 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、アパート等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	32 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	釧路市北海道釧路市鶴野東５丁目１９番８
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	34 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	高規格道路の予定されるＩ・Ｃ出入口と連絡する幹線道路沿いの路線商業地域
街路	３２ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高規格道路Ｉ・Ｃと釧路西港を連絡する道道沿線であり、将来は交通量の増加等が期待される地域で、商業系等の投資が続くと考えられるが、国道３８号の中心市街地寄りに商業施設が進出しており競合も見られる。 (2)道東道延伸工事が進行しており、釧路西ＩＣ近接の優位性は揺らいでいない。商業系投資は一進一退を繰り返すものの、昭和各地区や星が浦地区と比較して投資可能性は保たれており、当面横ばいの動向を予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)基幹産業の長期間にわたる低迷、釧路での商業投資が中心部より釧路町を含めた郊外の地域に向いている傾向が見られる。 (2)基幹産業の転換や生活様式の変容に直面し、業態変容、店舗出退の動きが交錯する。商圏人口の広域化も進行する中、競争力の分化が進行する。
地域要因
(1)近年飲食店舗の開店等、高規格道路の延伸を睨んだ投資も見られるが、鳥取大通２丁目の商業施設との競合の影響もありやや弱含みとした。 (2)ＩＣ近接優位性からここ数年飲食店舗を中心に出退が交錯するが、地域熟成が進行しているとは言い難い。周辺住宅需給は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鶴野東５丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,338 円／平米 13万9,969 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,568 円／平米 13万812 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,528 円／平米 8万4,396 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鶴野東５丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,596 円／平米 8万7,926 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,856 円／平米 8万2,174 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,036 円／平米 5万3,015 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	10 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鶴野東５丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,692 円／平米 13万1,222 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,084 円／平米 11万9,294 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,774 円／平米 8万5,209 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,800 円／平米 8万5,295 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231651206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	釧路市
地域	北海道釧路市鶴野東５丁目１９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,431 円／平米 10万7,217 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,431 円／平米 10万7,217 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,165 円／平米 7万6,583 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1	未記録
側道方位2
側道幅員2	未記録
側道方位3
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2
その他地域地区等3
特別な事情