路線価 (2023) 北海道帯広市東3条南21-12-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 帯広市北海道帯広市東３条南２１丁目１２番２
価格時点	2023 年
駅名	帯広駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	788万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	788万 円 (267 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ根室本線「帯広」駅南東部の既成住宅地域一円である。需要者は、帯広市内居住者及びハウスメーカーである。元来供給量が限定的な既成住宅地域であり、古い区画割りが今の生活様式と乖離し人気薄であったが、帯広市内の新規宅地分譲は一段落しており、需要は既成住宅地域に向かい地価は強含みとなっている。市場の中心価格帯は、土地は、５００万円～１０００万円程度、既存戸建住宅で２０００万円～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ帯広駅南側の鉄南地区における住宅地域と把握した。需要者は帯広市に居住・勤務する一次取得者層が大半を占め、同一需給圏外からの転入者も認められる。東西に狭長な画地割が選好性に欠ける要因となり、需要は弱含みで推移してきたが、宅地供給不足を背景に既存住宅地域の需要が伸びている。需要の中心となる価格帯は規模によって異なるが、土地で７００万円～９００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的のほか収益目的の取引も散見され、近隣地域および類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえたので比準価格は説得力がある。一方、周辺では低層アパート等の収益物件が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低めに試算された。本件では、比準価格を重視しつつも収益価格を関連づけ、単価と総額との関連性、指定基準地との時系列的検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) アパート等も見られる地域であるが、建設資材高騰等の影響から収益価格は低位に試算された。近隣地域は収益性よりも居住の快適性や利便性等に着目して市場価値が形成される住宅地域である。よって試算過程において当地域性を十分に検討して求めた、信憑性が高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連性を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、規準とすべき標準地が見あたらない為、規準価格との検討は行わなかった。
交通
交通施設	帯広駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	80.8 坪 (267 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の他アパート等が見られる既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	帯広市北海道帯広市東３条南２１丁目１２番２
標準地の範囲
東	70 m
西	190 m
南	310 m
北	160 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.9 m
奥行き	24.5 m
面積	267 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　　北１０．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)帯広市内で新規宅地供給もなく当該地域のような既存住宅地域への需要が回復し上昇傾向にある。強含みの取引も散見され、今後しばらくは地価上昇傾向が続くものと予測する。 (2)ＪＲ帯広駅南東部の一般住宅・アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域。需給関係逼迫から地価は堅調に推移しているが、建設資材高騰や金融緩和策縮小が今後の地価に及ぼす影響に注視を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 13.5 ％
2022年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
前年から次年への変動率 13.5 ％
2019年	1坪 8万5,956円 1平米 2万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)十勝全体の農協取扱高は３４９４億円と過去３番目を記録しているが、新型コロナや藤丸の閉店という不安材料もあり経済的にはやや不透明である。 (2)総人口は微減、老齢人口は微増で推移。建設資材高騰等の影響もあり新設住宅着工数は減少傾向にある。
地域要因
(1)格別の変動要因はないが、既存住宅地へも需要は向かっており地価上昇傾向にある。 (2)６間間口で区画割された不人気の住宅地であったが、宅地供給不足を背景に需要の回復が顕著である。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231711207 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市東３条南２１丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,177 円／平米 7万9,929 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,367 円／平米 8万557 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,137 円／平米 9万3,021 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231721207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市東３条南２１丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,141 円／平米 12万6,094 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,474 円／平米 12万3,889 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,474 円／平米 12万3,889 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231701207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市東３条南２１丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,221 円／平米 8万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,883 円／平米 9万5,487 円／坪
標準価格 平米 坪	3万86 円／平米 9万9,464 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,000 円／平米 10万2,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231711207 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市東３条南２１丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万673 円／平米 10万1,405 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,375 円／平米 10万7,032 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,524 円／平米 9万4,300 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231711207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	帯広市
地域	北海道帯広市東３条南２１丁目１２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,082 円／平米 12万2,593 円／坪
推定価格 平米 坪	4万331 円／平米 13万3,334 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,547 円／平米 9万7,682 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情