路線価 (2023) 北海道苫小牧市有明町2-7-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市有明町２丁目７番１２外
価格時点	2023 年
駅名	糸井駅 から 800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	192万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,936 円 1平米 8,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	192万 円 (227 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万7,936 円／坪 1平米 8,450 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市中心部から西部の海岸近くの住宅地域一円。需要者の中心は市内に居住する個人で自用の取引が多い。浸水への懸念から海浜側の住宅地は敬遠される傾向があるが、一定の需要は見込まれる。市場で中心となる価格帯は土地が標準的画地で２００万円前後、中古の戸建住宅で総額９００万円前後の取引が主流となっている。 (2) 　同一需給圏は苫小牧市中央部から西部地区までの住宅地域の圏域で、需要者は地縁性のある苫小牧市内の居住者等が中心である。市中心部や最寄食品スーパー等の利便施設には距離感があり、浜風等海浜地帯に隣接する特有の環境にある。又、国道と海岸に挟まれた地勢で面的発展は難しく、街路の配置もやや劣り取引は少ないが地価はほぼ底値圏に入った。新型コロナ禍の影響は限られ、需要の中心は土地で２００万円程度、中古物件で総額８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は状況類似地域内の事例から求めた実証的な価格で、現実の不動産市場が反映された説得力を有する価格である。標準地周辺は戸建住宅を主体とした既成住宅地域で、賃貸事業として採算性が見込めないため収益還元法は採用できなかった。よって比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、代表標準地との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は居住環境の快適性を重視する戸建住宅地域で取引は居住の快適性等を指標として自己利用目的で行うことが大多数である。戸建住宅に係る賃貸市場は未成熟で、賃貸需要も弱くアパート等による賃貸事業を想定しても採算性は見込めないため収益還元法は適用しない。よって、代替性に富む事例等から考察し市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	糸井駅南東方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	68.7 坪 (227 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅を主体とした海岸に近い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市有明町２丁目７番１２外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	22 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北　７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海岸近くに所在し、潮害による建物の腐食等の懸念から環境面で劣るため地価は下落が続いていたが、ほぼ底値圏に入り、今後は安定的に推移していくと予測する。 (2)　今後とも海浜地帯に隣接する特有の生活環境が続くものと思料する。車両通行量が多く流れも速い国道との出入りに難もあり需要は弱いが、地価はほぼ底値圏に入り安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万7,936 円 1平米 8,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万7,936 円 1平米 8,450 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万7,936円 1平米 8,450円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万7,936円 1平米 8,450円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万7,936円 1平米 8,450円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万7,936円 1平米 8,450円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東部地区の堅調な需要が市域全体に波及している状態にあり、全体的には住宅地を中心に需要の回復がみられる。 (2)北海道の代表的工業・国際貿易都市である。地域経済の総体的改善見られるが、円安によるコスト高止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が残る。
地域要因
(1)特段の変動要因は見受けられない。海岸に近く居住環境が見劣りするものの、値頃感があり地価は安定しつつある。 (2)海浜地帯隣接の既成住宅地域として特段の変動はないが、街路・環境等やや劣り需要は弱い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231451213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市有明町２丁目７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,044 円／平米 1万6,675 円／坪
推定価格 平米 坪	9,171 円／平米 3万319 円／坪
標準価格 平米 坪	9,171 円／平米 3万319 円／坪
査定価格 平米 坪	9,630 円／平米 3万1,837 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231451213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市有明町２丁目７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,468 円／平米 2万4,689 円／坪
推定価格 平米 坪	7,322 円／平米 2万4,207 円／坪
標準価格 平米 坪	8,037 円／平米 2万6,570 円／坪
査定価格 平米 坪	8,440 円／平米 2万7,903 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市有明町２丁目７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,725 円／平米 2万8,845 円／坪
推定価格 平米 坪	8,554 円／平米 2万8,280 円／坪
標準価格 平米 坪	9,568 円／平米 3万1,632 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231451213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市有明町２丁目７番１２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,626 円／平米 1万8,600 円／坪
推定価格 平米 坪	5,410 円／平米 1万7,885 円／坪
標準価格 平米 坪	5,202 円／平米 1万7,198 円／坪
査定価格 平米 坪	5,460 円／平米 1万8,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情