路線価 (2023) 北海道苫小牧市字美沢136内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市字美沢１３６番内
価格時点	2023 年
駅名	南千歳駅 から 5800m
路線価
倍率方式	3.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	142万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7,934 円 1平米 2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	142万 円 (590 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7,934 円／坪 1平米 2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市及び千歳市南部の市街化調整区域一円。需要者の中心は農業従事者や農業生産法人のほか、事業用地を求める流通関連事業者等が想定される。土地取引は少ないが底値圏にあり、地価は低位で安定している。取引される価格帯や規模はまちまちでバラツキがあり、需要の中心となっている価格帯は見出せない状況にある。 (2) 　同一需給圏は苫小牧市一円のほか、千歳空港周辺の市街化調整区域内の圏域で、需要者は地縁性をもつ農業従事者、資材置場や駐車場等事業用地を必要とする事業者等が主である。周辺にはＧＳ・店舗併用住宅等も散在し隣接国道は車両交通量が多い。建築が制限され土地利用が限られるなか小規模太陽光発電用地需要も見られ、千歳空港に近い立地性もあり店舗等一定の需要も見込まれる。地域の特性から取引価格・規模等は様々で売買の中心価格帯は判断できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が所在する地域は美沢地区の市街化調整区域に属する住宅地域であり、自己利用を目的とした取引がほとんどで、収益物件を想定することは困難であり、収益価格を求めることはできなかった。以上から現実の不動産市場を反映した比準価格に市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域で、取引の中心は自己所有・自己利用目的である。アパート等の賃貸需要はほとんど無く、賃貸市場は未成熟であり、適切な賃貸事例の収集及び適切な賃料水準の把握が難しく収益還元法は適用できない。よって、地理的位置近く価格牽連性強い事例等から考察した比準価格を標準とし、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南千歳駅南東方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	178.5 坪 (590 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、店舗併用住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	無
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市字美沢１３６番内
標準地の範囲
東	200 m
西	20 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	25 m
面積	600 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１０ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化調整区域の散在地域として当面は現状を維持していくものと見込まれる。土地利用は安定しており値頃感もあることから、地価は比較的安定して推移すると予測する。 (2)　店舗併用住宅等が見られる調整区域の住宅地域として当分は現況の居住環境が続くと思料する。隣接国道沿いにはＧＳ等が建ち千歳空港にも近い立地性を持つ。住宅のほか店舗等の利用も見込まれ、地価は安定している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7,934 円 1平米 2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7,934 円 1平米 2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7,934円 1平米 2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7,934円 1平米 2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7,934円 1平米 2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7,934円 1平米 2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)東部地区の堅調な需要が市域全体に波及している状態にあり、全体的には住宅地を中心に需要の回復がみられる。 (2)北海道の代表的工業・国際貿易都市である。地域経済の総体的改善見られるが、円安によるコスト高止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が残る。
地域要因
(1)市街化調整区域の宅地需要は弱いものの、一定の需要は見込まれることから地価は横ばいの傾向。 (2)新型コロナ禍の影響はほとんどなく、土地の利用用途は限られ従前から取引は少ないが、車両交通量が多い国道に隣接し一定の需要が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字美沢１３６番内
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,210 円／平米 4,000 円／坪
推定価格 平米 坪	1,210 円／平米 4,000 円／坪
標準価格 平米 坪	1,862 円／平米 6,156 円／坪
査定価格 平米 坪	1,860 円／平米 6,149 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字美沢１３６番内
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,744 円／平米 5,766 円／坪
推定価格 平米 坪	1,744 円／平米 5,766 円／坪
標準価格 平米 坪	2,542 円／平米 8,404 円／坪
査定価格 平米 坪	2,540 円／平米 8,397 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字美沢１３６番内
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,568 円／平米 5,184 円／坪
推定価格 平米 坪	1,568 円／平米 5,184 円／坪
標準価格 平米 坪	2,365 円／平米 7,819 円／坪
査定価格 平米 坪	2,370 円／平米 7,835 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字美沢１３６番内
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1,514 円／平米 5,005 円／坪
推定価格 平米 坪	1,514 円／平米 5,005 円／坪
標準価格 平米 坪	2,486 円／平米 8,219 円／坪
査定価格 平米 坪	2,490 円／平米 8,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情