路線価 (2023) 北海道苫小牧市大町1-34-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市大町１丁目３４番１
価格時点	2023 年
駅名	苫小牧駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 7万6,038 円
1平米当たり	1平米 2万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,250万 円 (424 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,527 円／坪 1平米 2万9,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心部及びその外縁部に位置する商業地域一円。需要者の中心は店舗や営業所の出店を目的とする地元企業や個人事業者等である。住宅系建物が混在し商況の面でやや見劣りするため、商業系不動産への新規投資は手控え傾向にある。取引される中心価格帯は物件により規模等の状況がまちまちであるため把握は難しいが、土地単価で坪１０万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は苫小牧市内の幹線道路沿いの路線商業地域一円。需要者は全国展開の企業や地元企業や個人経営者が中心。中心部に近い主要幹線道路沿いの商業地域で、交通量は多いが、中心商業地の空洞化やコロナによる背後飲食店街の客足が減少し、かつ郊外型大型店に顧客が奪われ、依然弱含みで推移。取引の中心となる価格帯は、規模や建付地の有無により大きく異なるが、１５０坪程度の土地で１，５００万円前後が相場とされている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は代替競争関係にある事例により求めた現実の市場の実態を反映した価格であるが、収益価格は商業系賃貸市場が成熟していないこともあり、賃料水準が土地価格に見合わず、収益価格は低く求められた。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、新しい事例を含む価格牽連性の強い事例とその他の事例をその特徴に応じて試算されたもので、地域商業地の市場を現している。一方収益価格は３階建の店舗兼共同住宅を想定したが、価格に見合う賃料を収受できずやや低位に試算。以上から、市場性の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を勘案し、代表標準地からの検討結果を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	苫小牧駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	128.3 坪 (424 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市大町１丁目３４番１
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	22 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地中心部の国道３６号沿い路線商業地域
街路	２７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに住居系建物等が混在し、今後も現況を維持するものと思料する。車輌交通量は多いが流れが速く、繁華性に欠け需要はやや弱い。地価は微減傾向で推移すると予測する。 (2)中心商業地の空洞化や郊外型大型店舗や他地域の大型店に客足が奪われ、今後も弱含みと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,527 円 1平米 2万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,527円 1平米 2万9,500円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外型の商業施設が多くみられる東部地区は、住宅需要の高さを背景に堅調である一方、既存商業地域の商況は衰退傾向にある。 (2)中心商業地は係争で進展が見られない一方、東部商業地は、旺盛な住宅需要を背景に堅調に推移し、西部商業地は場所により温度差が見られる。
地域要因
(1)市街地中心部の国道沿い商業地域として特段の変動要因はない。住宅系用途も混在し繁華性が弱いため、取引は低調気味。 (2)主要幹線沿いにあり交通量は多いが、駅前中心商業地の係争の長期化やコロナによる客足離れも戻らず、依然弱含みで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市大町１丁目３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万947 円／平米 13万5,371 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,595 円／平米 13万901 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,330 円／平米 9万6,965 円／坪
査定価格 平米 坪	3万800 円／平米 10万1,825 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市大町１丁目３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,548 円／平米 12万828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,164 円／平米 11万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,131 円／平米 9万3,001 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市大町１丁目３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,341 円／平米 10万3,613 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,870 円／平米 12万5,198 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,052 円／平米 9万2,740 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市大町１丁目３４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,202 円／平米 9万6,542 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,088 円／平米 8万9,553 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,798 円／平米 8万5,288 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情