路線価 (2023) 北海道苫小牧市東開町3-590-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市東開町３丁目５９０番２
価格時点	2023 年
駅名	沼ノ端駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (679 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (679 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円／坪 1平米 1万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は苫小牧市一円の幹線道路沿いの路線商業地域で、需要者の中心は圏内に地縁性をもつ個人・法人事業者等のほか、全道展開のコンビニ・全国展開の遊技場等も見られる。競合する周辺の明野南通等で商業施設の熟成が進むなか、近隣地域では核となる中規模物販店舗がないため集客力弱いが、背後地では鉄北地区のほか、鉄南地区での人口増もあり一定の需要が見込まれる。取引は少なく規模等も様々であるが、土地は坪当り７万円程度の売買が主である。 (2) 同一需給圏は、苫小牧市内の幹線道路沿いの商業地域。需要者は道内外の企業や地元の法人・個人が中心。幹線沿いに自動車関連店舗を中心に娯楽施設や未利用地も散見され、やや店舗密度は低い。しかし近年の旺盛な背後の既存住宅需要や新造成地の開発による波及もあり、ここ数年横這い傾向にある。中心となる価格帯は、規模や建付地等により大きく異なるため的確な把握が困難であるが、１５０坪程度の土地総額は９００万円から１０００万円と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は低層店舗等を主とする路線商業地域で土地取引の中心は自用目的である。２階建店舗兼共同住宅を想定・試算した収益価格はほぼ妥当な水準に得られたが、取引にあたり収益性はあまり考慮しない。よって、地理的位置比較的近く相互に代替競争の関係が強い事例等から検討した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格はやや古い事例を含み、格差修正率の大きくなった事例もあるが、新しい事例と他事例を斟酌し試算されたもので、郊外路線商業地の実態を示している。一方収益価格は鉄骨造の１階店舗、２階共同住宅の賃貸を想定し試算したが、価格に見合う賃料を収受できずやや低位に試算された。以上から、市場の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ沼ノ端駅南西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	205.4 坪 (679 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗、遊技場等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市東開町３丁目５９０番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	30 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ沼ノ端駅周辺道道沿いの路線商業地域
街路	５０ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　遊戯場・コンビニ等も建つ商業地域として今後もその交通量の多い商業環境が続くと思料する。選好性の強い東部地区住宅地域を背後に抱え、地価はほぼ安定的に推移すると予測する。 (2)交通量が多く、背後の住宅地の開発もあり、安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北海道の代表的工業・国際貿易都市である。地域経済の総体的改善見られるが、円安によるコスト高止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が残る。 (2)中心商業地は係争で進展が見られない一方、東部商業地は、旺盛な住宅需要を背景に堅調に推移し、西部商業地は場所により温度差が見られる。
地域要因
(1)特段の変動はない。新型コロナ禍の影響は限られ、鉄北地区での宅地不足や地価上昇により、背後鉄南地区既成住宅地や分譲地では熟成が進んでいる。 (2)新たな出店はなく商業密度は低いが、交通量が多く、背後の宅地開発や既成住宅地に対する活発な需要の波及もあり、横ばい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市東開町３丁目５９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,415 円／平米 8万716 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,664 円／平米 7万8,233 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,023 円／平米 5万9,584 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,600 円／平米 6万1,492 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231451213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市東開町３丁目５９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,598 円／平米 6万1,485 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,624 円／平米 5万8,265 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,624 円／平米 5万8,265 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,200 円／平米 6万169 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市東開町３丁目５９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,762 円／平米 11万4,923 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,986 円／平米 11万2,358 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,771 円／平米 8万1,893 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,500 円／平米 8万4,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市東開町３丁目５９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万843 円／平米 6万8,907 円／坪
推定価格 平米 坪	2万148 円／平米 6万6,609 円／坪
標準価格 平米 坪	2万988 円／平米 6万9,386 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市東開町３丁目５９０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,332 円／平米 8万7,054 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,753 円／平米 8万5,139 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,510 円／平米 6万4,500 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情