路線価 (2023) 北海道苫小牧市柳町2-7-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市柳町２丁目７番１
価格時点	2023 年
駅名	沼ノ端駅 から 4100m
路線価
1坪当たり	1坪 9万5,874 円
1平米当たり	1平米 2万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1億8,500万 円 (4866 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億8,500万 円 (4866 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,628 円／坪 1平米 3万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中心部周辺から東部にかけての路線商業地域一円。需要者は営業所や沿道サービス型店舗の出店を目的とする企業が中心である。当該地域は交通量が多く繁華性に富み、イオン等の商業施設や利便施設の集積する商業ゾーンの一郭を形成している。取引される中心価格帯は物件の規模等の状況によりバラツキがあるが、土地単価で坪１２～１３万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は苫小牧市内における幹線街路沿いの商業地域と判断する。需要者の中心は道内外の事業者が中心となる。市内東部地区の明野南通沿い等は大型商業施設の集積が進み市内でも中心的なエリアとなっている。そのため当該地域における宅地需要は堅調であり、今後も安定的に推移するものと判断する。なお、需要の中心となる価格帯は業種及び敷地規模等により異なるため特定し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地との類似性が高い取引事例により求められたもので、市場性を反映した価格である。貸テナントも見られるが中心となるのは自用の店舗や営業所等であり、賃料相場の水準が土地価格に見合わず、収益価格は低く求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を加え、さらに当該地域における需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内においては、自用の利用が中心でありテナント目的の投資物件の取引は少ない。また当該エリアの業種が沿道型の店舗等が中心のため時代に合わせたテナントの入れ替えや、業種及びテナントスペースの違いによる賃料の変動等も予想され、収益価格は変動要素が多く含まれる。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討及び不動産業者へのヒアリング結果も考慮し、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	沼ノ端駅西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	1471.9 坪 (4866 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市柳町２丁目７番１
標準地の範囲
東	0 m
西	300 m
南	0 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	沿道サービス施設地
画地の形状等
間口	54 m
奥行き	90 m
面積	4800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東部地区の国道沿いの路線商業地域。以前は工業系の土地利用が多かったが、イオンを中核として各種店舗等が連たんし、良好な繁華性を維持している。今後も商業地域として熟成が進むものと予測する。 (2)国道沿いに大型商業施設等が集積する市内でも中心的な商業地域。当該エリア周辺における宅地需要は商業地、住宅地ともに強いものがあり、今後も市内の中心的なエリアとして推移していくものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道サービス施設地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万5,628 円 1平米 3万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万5,628円 1平米 3万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)郊外型の商業施設が多くみられる東部地区は、住宅需要の高さを背景に堅調である一方、既存商業地域の商況は衰退傾向にある。 (2)市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあるが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調である。
地域要因
(1)周辺住宅地も熟成が進み、商業地需要は好調。地価も安定しており特にまとまった土地は希少で、引き合いは強い。 (2)東部地区における市内でも中心的な商業地域。大型商業施設が集積し、利便性が良好のため不動産需要は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市柳町２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,762 円／平米 11万4,923 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,986 円／平米 11万2,358 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,680 円／平米 11万4,652 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	18 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市柳町２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,400 円／平米 16万10 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,272 円／平米 15万6,281 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,132 円／平米 13万9,288 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,800 円／平米 14万4,803 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市柳町２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,194 円／平米 10万6,433 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,928 円／平米 9万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,253 円／平米 10万9,934 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	18 m
側道方位2	北東
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市柳町２丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,384 円／平米 12万286 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,384 円／平米 12万286 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,127 円／平米 12万2,742 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情