路線価 (2023) 北海道苫小牧市真砂町36-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市真砂町３６番３外
価格時点	2023 年
駅名	勇払駅 から 5600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	9億5,000万 円 (150750 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万828 円 1平米 6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9億5,000万 円 (150750 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万828 円／坪 1平米 6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市の臨海型工業地域を主体に、市内中心部から東部の工業地帯に及ぶ。需要者の中心は全国及び全道の大手企業及び中堅企業である。埠頭等をはじめ工業地域としてのインフラが整備された立地条件の優る地域であり、取引の動きは少ないが不動産需要は堅調に推移している。不動産が大規模なため取引数は少なく、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は苫小牧市内の工業地域一円。需要者は製造業等の道内外の企業が中心。臨港地区内の飼料・穀物を取り扱う中央南埠頭に位置し、周辺には苫小牧港の輸出を牽引する自動車関連や石油関連の大工場が立地し、関連産業との関係位置は良好。既存工場地については、同一企業内の異動が中心で、その規模や業種及び事務所付等の建付地で市場流通性が大きく異なるため、苫小牧工業地域において中心となる価格帯は的確に把握できないのが現状である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は大規模工場が多い工業地域で、取引の目的は自用が中心である。よって、本件においては収益還元法は適用せず、取引の実態を反映して規範性の高い比準価格を採用することが相当と判断し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 以上より比準価格が求められた。地域は工業港区にあり、大企業の自用目的の工場・倉庫が主で、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法は適用できない。比準価格は規範性ある臨港地区の事例と他の比較的新しい事例を勘案し試算されたもので、ある程度最近の工場地の市場を現している。よって比準価格を基準に、公法上の規制等が類似する代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勇払駅北西方
距離	5600 m
土地の状態
土地面積	45598.9 坪 (150750 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模自動車工場等が並ぶ西港に近い工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市真砂町３６番３外
標準地の範囲
東	350 m
西	0 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	365 m
奥行き	396.5 m
面積	150000 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	苫小牧西港隣接の臨海型工業地域
街路	１７ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飼料・自動車関連の工場が多い臨海型工業地域である。埠頭にも近接しており、工業地としての立地条件に恵まれた地域である。大手企業が立地していることもあり、取引の動きは少ないが地価は安定的に推移している。 (2)中央南埠頭に近接し、関連産業の輸出入も好調で、地価は横ばいと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万828 円 1平米 6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万828 円 1平米 6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万828円 1平米 6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万828円 1平米 6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万828円 1平米 6,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万828円 1平米 6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)苫小牧市における工業系不動産の需給動向は、コロナウィルス禍が小康状態にある現在、従来の堅調な動きに戻りつつある。 (2)苫小牧港の貨物取扱量は輸出入も堅調に推移し、工場用地では昨年と件数・規模共に大きな変化はないが、物流やバイオマスを中心とする動きが散見。
地域要因
(1)大規模な土地利用がなされている臨海型工業地域であり、現在のところ、地域要因に特段の変動はない。 (2)臨港地区内の中央南埠頭にあり、堅調な苫小牧の輸出入に影響を与える自動車部品工場も隣接する立地環境にあり、横ばい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市真砂町３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,600 円／平米 2万5,126 円／坪
推定価格 平米 坪	7,238 円／平米 2万3,929 円／坪
標準価格 平米 坪	6,405 円／平米 2万1,175 円／坪
査定価格 平米 坪	6,470 円／平米 2万1,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	10 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市真砂町３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
推定価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
標準価格 平米 坪	5,875 円／平米 1万9,423 円／坪
査定価格 平米 坪	5,930 円／平米 1万9,605 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市真砂町３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,219 円／平米 2万560 円／坪
推定価格 平米 坪	6,709 円／平米 2万2,180 円／坪
標準価格 平米 坪	7,206 円／平米 2万3,823 円／坪
査定価格 平米 坪	7,280 円／平米 2万4,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市真砂町３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
推定価格 平米 坪	9,400 円／平米 3万1,076 円／坪
標準価格 平米 坪	6,395 円／平米 2万1,142 円／坪
査定価格 平米 坪	6,460 円／平米 2万1,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市真砂町３６番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,874 円／平米 3万9,255 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,874 円／平米 3万9,255 円／坪
標準価格 平米 坪	6,152 円／平米 2万339 円／坪
査定価格 平米 坪	6,210 円／平米 2万530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情