路線価 (2023) 北海道苫小牧市新明町2-9-549 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市新明町２丁目９番５４９
価格時点	2023 年
駅名	苫小牧駅 から 5700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,040万 円 (3300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,040万 円 (3300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万415 円／坪 1平米 9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内東部の工業地域一円。主たる需要者は物流や倉庫関連の道内外の法人。苫小牧西港、幹線道路へのアクセスに優れ、また、市街地にも近接しているところから、立地条件の優れた流通業務地域として需要は堅調。取引の中心となる価格帯は、用地規模等が区々であるところなどから、その把握は難しい。 (2) 同一需給圏は苫小牧市東部の流通業務・中小工場が多い工業地域一円。需要の中心は軽工業関連の地元の中小法人のほか、道内外の企業である。高速道路：苫小牧東ＩＣに近く、関連産業の関係位置も良好な地域で、最近では需要の増大する物流の新造成地の取引が活発となっている。周辺住宅地の進展もあるが、未利用地も多く横這い傾向で推移。取引の中心となる価格帯は、用途や規模並びに事務所付等により大きく異なり、的確に把握できない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域内の建物は自用の倉庫・営業所・工場等が多く、賃貸需要は少なく、取引も自用目的が殆どである、よって、収益還元法は適用せず、市場動向を反映して信頼性の高い比準価格を採用し、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 以上より比準価格が求められた。地域は特別工業地区にあり、賃貸は殆どなく自己所有の工場・倉庫等が中心のため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は取引が少なく、古い事例を含むが、最近の事例等を選別・勘案し試算され価格で、最近の動向を現している。よって比準価格を標準に、公法上の規制等が類似する代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	苫小牧駅北東方
距離	5700 m
土地の状態
土地面積	998.2 坪 (3300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	運輸、自動車業関連の流通業務地が多い工業団地
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市新明町２丁目９番５４９
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)倉庫や営業所などの流通業務用地域としての現状を維持するものと思料する。幹線道路、及び、苫小牧西港等へのアクセスが良好なため、需要は堅調。地価も安定的に推移するものと予測する。 (2)地域外縁の工業地では、徐々に住宅地移行地域に変化し、高めの事例も散見されるが、地域は未利用地も多く、横這いと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)苫小牧市における工業系不動産の需給動向は、コロナウィルス禍が治まりつつある現在、従来の堅調な動きに戻りつつある。 (2)苫小牧港の貨物取扱量は輸出入も堅調に推移し、工場用地では昨年と件数・規模共に大きな変化はないが、物流やバイオマスを中心とする動きが散見。
地域要因
(1)苫小牧西港に近いなど、流通業務地域としての需要は堅調。地価も安定的に推移している。 (2)物流に対する需要の高まりに加え、周囲では住宅地の進展もあり、横ばいで推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市新明町２丁目９番５４９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万685 円／平米 3万5,325 円／坪
推定価格 平米 坪	1万176 円／平米 3万3,642 円／坪
標準価格 平米 坪	9,070 円／平米 2万9,985 円／坪
査定価格 平米 坪	9,070 円／平米 2万9,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	18 m
側道方位2	南東
側道幅員2	12 m
側道方位3	南西
側道幅員3	12 m
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市新明町２丁目９番５４９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,691 円／平米 3万2,038 円／坪
推定価格 平米 坪	9,691 円／平米 3万2,038 円／坪
標準価格 平米 坪	8,427 円／平米 2万7,860 円／坪
査定価格 平米 坪	8,430 円／平米 2万7,870 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市新明町２丁目９番５４９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
推定価格 平米 坪	9,709 円／平米 3万2,098 円／坪
標準価格 平米 坪	9,709 円／平米 3万2,098 円／坪
査定価格 平米 坪	9,710 円／平米 3万2,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市新明町２丁目９番５４９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
推定価格 平米 坪	9,712 円／平米 3万2,108 円／坪
標準価格 平米 坪	9,712 円／平米 3万2,108 円／坪
査定価格 平米 坪	9,710 円／平米 3万2,101 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	20 m
側道方位2	北東
側道幅員2	16 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情