路線価 (2023) 北海道稚内市宝来2-322-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 稚内市北海道稚内市宝来２丁目３２２番５
価格時点	2023 年
駅名	稚内駅 から 830m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	223万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	225万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万746 円／坪 1平米 9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は稚内市街の価格帯中位からやや低位に属する住宅地域にわたるものと思料されるが、そのうち代替性が強く作用する圏域は、稚内駅北部の漁家住宅が一部混在する、古くから開けた住宅地域となる。需要者は自己の居宅を求める市内居住の個人となるが、地縁選好性が強く作用する近隣及び周辺地域の実情より、北部の住宅地に対する引き合いは弱い。需要の中心となる価格帯は、土地で２００～２５０万円前後である。 (2) 同一需給圏は宝来地区を中心とする市内北部の住宅地域一円の圏域である。主な需要者は地縁的選好性を有する市内在住の住宅取得希望者と見込まれる。市内東部の住宅地域と比べて需要は相対的に低く、地価は引き続き下落傾向で推移している模様である。市場での需要の中心は、土地は標準的な画地規模で２３０万円前後、新築物件は総額２，０００万円前後と把握する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層共同住宅を想定して収益還元法を適用したが、地域は賃貸市場においても賃借人確保が難しい地区であり、収益環境の安定性に難があると思われる収益価格は相対的信頼性に劣るものと考える。地域は快適性が重視される稚内市の既成住宅地域であり、市場性に基づく価格形成が支配的な地域と判断した。よって、本件では収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は複数の取引事例から試算したもので市場性を反映し実証的である。一方、収益価格は想定項目が介在する理論的な価格である。地域は一般住宅を主体とする既成住宅地域で、市場では自己の利用を前提とする取引が中心になっている。したがって試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した比準価格を標準として収益価格は参考とし、さらに代表標準地からの検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	稚内駅
距離	830 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稚内市北海道稚内市宝来２丁目３２２番５
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	14 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)北方の旧市街に属し、空家が介在する現在の地域環境で当面推移と予測する。需要に地域選好性が作用する旧市街に対する引き合いは弱く、需給回復の兆しが見出しずらいことより、地価は軟調に推移と予測。 (2)市内北部の既成住宅地域で地域内に特段の変動要因は認められない。景気の先行き不透明感により需要は弱含みで、地価は当面、下落傾向で推移して行くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万415 円 1平米 9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万746 円 1平米 9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万415円 1平米 9,200円
前年から次年への変動率 -3.2 ％
2022年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万746円 1平米 9,300円
前年から次年への変動率 -2.1 ％
2019年	1坪 3万1,407円 1平米 9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減、所得上向かず、住宅需要は低調に推移。高齢化の影響は熟練工不足を通じて水産加工のボトルネックとなり、人出不足は観光面に影響及ぼす。 (2)道北地域の景気は新型コロナ感染症拡大の影響や物価高により厳しい状況にあり、先行き不透明感が強まっている。
地域要因
(1)需要弱く、需給改善把握されず。 (2)市内北部の既成住宅地域で地域内に特段の変動要因は認められない。需要は弱含みで推移している模様である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231571214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	稚内市
地域	北海道稚内市宝来２丁目３２２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,519 円／平米 2万4,858 円／坪
推定価格 平米 坪	7,371 円／平米 2万4,369 円／坪
標準価格 平米 坪	8,989 円／平米 2万9,718 円／坪
査定価格 平米 坪	9,260 円／平米 3万614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231571214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	稚内市
地域	北海道稚内市宝来２丁目３２２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5,740 円／平米 1万8,976 円／坪
推定価格 平米 坪	6,984 円／平米 2万3,089 円／坪
標準価格 平米 坪	8,785 円／平米 2万9,043 円／坪
査定価格 平米 坪	9,050 円／平米 2万9,919 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231571214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	稚内市
地域	北海道稚内市宝来２丁目３２２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7,115 円／平米 2万3,522 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,454 円／平米 3万7,867 円／坪
標準価格 平米 坪	9,350 円／平米 3万911 円／坪
査定価格 平米 坪	9,630 円／平米 3万1,837 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231571214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	稚内市
地域	北海道稚内市宝来２丁目３２２番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万622 円／平米 3万5,116 円／坪
推定価格 平米 坪	9,724 円／平米 3万2,148 円／坪
標準価格 平米 坪	9,020 円／平米 2万9,820 円／坪
査定価格 平米 坪	9,290 円／平米 3万713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情