土地路線価格
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路線価 (2023) 北海道江別市元江別873-19外 坪・平米

2023
路 線 価
北海道 江別市
北海道江別市元江別873番19外 (江別)
  • 周辺状況: 商業地 (低層店舗、営業所などが建ち並ぶ路線商業地域)
  • 高砂駅 から 2800m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
5万9,508
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
1万8,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 北海道 江別市北海道江別市元江別873番19外
価格時点 2023
駅名 高砂駅 から 2800m
路線価
1坪当たり 1坪 5万9,508
1平米当たり 1平米 1万8,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,280万
(767 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 9万8,188
1平米 2万9,700
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,300万
(767 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 9万9,180 円/坪
1平米 3万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 当該標準地の同一需給圏は江別市内の幹線及び準幹線沿いの商住混在地域である。需要者は店舗、事務所、共同住宅としての利用を目的とする地元個人及び法人事業者である。道道沿いの商業地域であるが、国道12号沿い等と比べ繁華性に劣る地域である。ただし、一定の需要もみられ、地価は安定傾向。使用用途・画地規模・取引価格は多岐にわたり、中心価格の把握は困難である。新型コロナウイルスによる地価へのマイナスの影響はみられない。

(2) 同一需給圏は江別市の路線商業地域一円の範囲。需要者は同一需給圏内の事業者のほか圏外の事業者も見られている。市内の路線商業地域では繁華性が劣る地域ではあるものの、過去の地価下落による割安感もあって需要は概ね堅調に推移している。需要の中心となる価格帯については事業規模に応じて様々であり見出せない。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では地域事情を反映した事例の収集・採用ができ、規範性の高い比準価格がえられた。店舗、事務所等の収益物件も見られるが、賃貸需要は弱いことから、賃貸市場の熟成度は低いため、収益価格がやや低廉となった。本評価においては、規範性の高い比準価格を標準としたうえで、収益価格を考量し、さらに地域の精通者等からのヒアリング結果、代表標準地も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 事業用賃貸物件も散見される地域であるが、地価に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に求められた。また、自用の店舗を主とする地域であり、賃貸需要が乏しい状況から収益性を重視した取引は稀である。従って、規範性が高い比準価格を標準に収益価格を参酌し、単価と総額との関係及び一般的要因の動向並びに近隣地域の今後の推移を考量、更に代表標準地との均衡を検討の結果、上記鑑定評価額の通り決定した。

交通
交通施設 高砂駅北西方
距離 2800 m
土地の状態
土地面積 232 坪 (767 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 台形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 店舗
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 低層店舗、営業所などが建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位 南西
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 北西
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 江別市北海道江別市元江別873番19外
標準地の範囲
60 m
西 100 m
70 m
40 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗地
画地の形状等
間口 36 m
奥行き 21 m
面積 760 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない
街路 22m道道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)江別市郊外の路線商業地域である。繁華性にやや劣るものの、住宅地としての利用も可能なことから、周辺住宅地域の地価上昇の影響をうけ、地価は上昇傾向になるものと予測される。

(2)大きな地域変容はないものの、過去の地価下落による競争力の改善が見られており、需給関係は安定的に推移すると推量。背後住宅地の高騰等の影響を受けて地価は強含みで推移すると予測した。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 10万833
1平米 3万500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 10万2,155
1平米 3万900
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 10万833
1平米 3万500
前年から次年への変動率 23.8 %
2022年
1坪 7万9,344
1平米 2万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 10万2,155
1平米 3万900
前年から次年への変動率 25 %
2019年
1坪 7万9,344
1平米 2万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)主な顧客が近隣の居住者であることから、観光業とは異なり、新型コロナウイルスの影響による地価への影響は小さい。

(2)新型コロナの影響が和らぐ中で、宅地需要は引き続き堅調に推移している。また、市内人口は概ね横這い、高齢化は北海道と同水準で進行している。

地域要因
(1)郊外部の路線商業地域であるが、住宅利用も可能なため、周辺住宅地需要の増加の影響を受け、需要は増加傾向。

(2)道道沿いの商業地域であり、大きな地域変容はないが、背後住宅地の需要増加等の影響を受け、需要は堅調である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 1231371217
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 江別市
地域 北海道江別市元江別873番19外
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
3万7,681 円/平米
12万4,573 円/坪
推定価格 平米
4万1,826 円/平米
13万8,277 円/坪
標準価格 平米
2万8,846 円/平米
9万5,365 円/坪
査定価格 平米
3万300 円/平米
10万172 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 1231371217
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 江別市
地域 北海道江別市元江別873番19外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万9,798 円/平米
9万8,512 円/坪
推定価格 平米
3万1,119 円/平米
10万2,879 円/坪
標準価格 平米
2万7,013 円/平米
8万9,305 円/坪
査定価格 平米
2万8,400 円/平米
9万3,890 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 1231371217
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 江別市
地域 北海道江別市元江別873番19外
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
3万5,461 円/平米
11万7,234 円/坪
推定価格 平米
3万7,590 円/平米
12万4,273 円/坪
標準価格 平米
3万2,687 円/平米
10万8,063 円/坪
査定価格 平米
3万4,300 円/平米
11万3,396 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 1231371217
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 北海道
市区町村 江別市
地域 北海道江別市元江別873番19外
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
2万5,068 円/平米
8万2,875 円/坪
推定価格 平米
2万7,073 円/平米
8万9,503 円/坪
標準価格 平米
2万7,073 円/平米
8万9,503 円/坪
査定価格 平米
2万8,400 円/平米
9万3,890 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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